-序-

 

2019清華老齡產業(yè)高端論壇如期而至，論壇依舊是“高端”的，但整個養(yǎng)老行業(yè)，似乎不應該再這樣“高端”下去了，因為高端的快感往往是一時的——大多數時候是品牌發(fā)布或開業(yè)儀式的那一刻，在這之后，運營的痛苦，卻會一直常相伴。

 

有多痛呢？比如北京月均收費超過15000的項目，平均月去化大概1人，月均收費超過12000的項目，平均月去化大概3人，大概就是這種都不用算賬就知道的賠錢的痛，這是現實，或者說是被無數項目驗證的市場規(guī)律，對于規(guī)律，我想我們要有起碼的尊重。

 

??北京大學人口所——喬曉春教授

 

與以往的演講不同，在這次的論壇上，我們聽到了“一個真實的聲音”，不談模式，不談頂層設計，用“真實的數據”說話，呈現給大家一個“真實的養(yǎng)老行業(yè)和市場”，在養(yǎng)老圈，這并不多見。

 

這個聲音來自北京大學人口所——喬曉春教授，他演講的標題是——《養(yǎng)老產業(yè)何時才會興旺》，其中有個數據引起了我的關注—— “北京的養(yǎng)老機構中，只有4%可實現盈余”。

 

就從這組數據說起吧。

 

 

真的只有4%實現盈利嗎？

 

??喬老師在清華養(yǎng)老論壇上的分享

 

4%是多少家機構？根據喬老師的調研數據顯示：他們共調研了北京有養(yǎng)老許可證的養(yǎng)老機構總數是427家，那么4%就是17家。

 

我們都知道當下養(yǎng)老的確盈利困難，但，如果全北京只有17家養(yǎng)老機構可以實現盈利，似乎也太凄慘了些，從常識判斷上，我們知道這其中一定有問題。

 

這427家養(yǎng)老機構，我大概走訪過其中的90%，基于多年的養(yǎng)老運營和測算經驗，很負責任地說，盈利絕不止17家。

 

為什么這么說呢？舉個明顯的例子，北京在2015年共有215家公辦養(yǎng)老機構，這其中絕大多數已經采取“公建民營”方式委托給企業(yè)或個人經營，與新建公辦養(yǎng)老機構的公建民營不同，這215家基本都是“運營中”的養(yǎng)老機構，因此，普遍具備以下3個特征：

 

1）硬件設施已經到位，無需再大量成本投入（但有些需要翻新，這部分大多也會拿到政府專項補貼）；

 

2）租金水平極低，比如一個200床的機構，年租金20-50萬是很正常的現象；

 

3）入住率還不錯（已基本實現盈虧平衡或已盈利）；

 

也只有這樣，才會有企業(yè)或個人去爭取運營權，畢竟沒有人愿意做虧本的買賣。

 

從另外一個角度，刨去這215家公辦養(yǎng)老機構，剩下的200家左右全部為民營養(yǎng)老機構，早期的民營養(yǎng)老機構投資主體以個人為主，因為是“自家的買賣”，所以盈利是底線，假設這些項目中只有10%可實現盈利（實際不止），數量也已經超過了17家。

 

??2015年底，北京共有215家公辦養(yǎng)老機構

 

問：為什么會有這么大的偏差？問題出在了哪里？

 

答：應該是調研方式。喬老師的數據調研方式是“詢問”，而并非專業(yè)的財務審計（這很難），我們知道，對于“養(yǎng)老”這種天然帶有公益色彩的特殊行業(yè)，沒有一家養(yǎng)老機構愿意對外（對投資人除外）說自己是盈利的，最多說“將將打平”、“微利”，道理就是這么簡單，那些說自己盈利的，其實往往真實情況都不盈利。

 

所以，我們要相信目前養(yǎng)老機構雖然普遍不盈利，但實現盈利的項目絕不僅僅只有4%，我們還是要對行業(yè)的現在和未來，都充滿希望。

 

 

實現盈利的項目有哪些共性？

 

那么，這些實現盈利的項目都有哪些共性呢？我想這是大家最為關注的話題。

 

共性1：投資、運營方為中小企業(yè)和個人

 

大企業(yè)往往成本高、效率低，與養(yǎng)老行業(yè)微利的商業(yè)屬性之間存在一定偏差，很難通過摳成本、抓運營的方式實現盈利（大企業(yè)更適合通過資產、金融的手段參與養(yǎng)老產業(yè)），而中小企業(yè)和個人在這方面則具有天然優(yōu)勢，運作模式也更加靈活，可以實現更高的投資、運營效率。從國內被收購的養(yǎng)老機構情況看，全部為中小企業(yè)和個人的項目，也印證了這些項目更具有盈利能力。

 

共性2：不做高端，定位“價格剛需”

 

投資、運營效率決定了這些項目成本端的高效，而不做高端，則決定了這些項目更快的入住速度和更高的坪效收入，實現了收入端的“高效”，以北京為例，定價在5000至8000的項目入住速度極快。

 

共性3：早期進入

 

早期進入市場，使得這些項目以極低的成本（租金）鎖定了項目的長期使用權，為項目未來盈利奠定了堅實的基礎，同時，也規(guī)避了養(yǎng)老行業(yè)后期的巨大市場競爭（價格戰(zhàn)、挖客戶）。

 

共性4：得到更多的政府認可與支持

 

一方面這些項目與政府走得更近，另一方面因為不做高端（政府很難支持一個高端養(yǎng)老機構），定位“普惠型”，與政府的政策引導高度一致，得到了更多的政府認可，這些認可的背后會帶來更多的補貼與購買服務專項支持，正常情況下，這部分利潤遠高于辛辛苦苦地運營。

 

 

養(yǎng)老到底能不能做高端？

 

在《原創(chuàng) I 養(yǎng)老機構：為什么越高端，越賠錢？》一文，我們看到市場化的高端養(yǎng)老機構在運營層面遇到極大的盈利困境，但另一方面，我們很難要求一家大公司（如；地產、保險、國企等上市公司）去做一個中端、中低端的養(yǎng)老項目，這與這些公司的品牌形象、價值觀、品質追求嚴重不符，這道題該如何去解？

 

解法1：把養(yǎng)老變成投資品，而不僅僅是消費品

 

如果說養(yǎng)老是一件商品（服務品），那么在傳統(tǒng)月費制（床位+餐飲+服務）的收費模式下，它就是一件“純消費品”，而且養(yǎng)老還有一個特性——每天都在產生消費。

 

對于高端養(yǎng)老，這很可怕，因為即使是中產階層，也很少有人會每天都住在五星級酒店里，不是沒有付費能力，而是這種心理感受很不好，對于大多數老年人來說，已經很難再創(chuàng)造額外的巨額財富，這種不好的心理感受就更加強烈。

 

那么，有沒有一種方式可以把養(yǎng)老變成投資品，而不是單純的消費品？

 

“會員制”和“共有產權養(yǎng)老住房”的成功實踐給了我們很好的啟示，這兩者的本質都是賦予養(yǎng)老極大的“投資屬性”——會員卡的升值/會員權益和房產的升值，當然，這背后的商業(yè)邏輯是需要企業(yè)有更強的資金、關系運作能力。

 

所以，我們看到，雖然養(yǎng)老的核心是“運營和服務”，但玩兒到最后，這些都只是道具，當然，道具也很重要，但道具解決不了發(fā)家致富的夢想。

 

解法2：從另一個角度理解“高端”

 

回到單項目運營層面，如果想實現盈利，那就需要我們對“高端的重新再定義”，比如：

 

在硬投入上的控制和在軟服務上的提升，在空間尺度上的集約和在服務功能上的打造，在崗位設置上的優(yōu)化和在服務配置上的提高……

 

歸根結底，就是在我們認為的高端和客戶認為的高端上做重疊，在品質與成本上做平衡，做“聰明的減法”，而非“笨拙的加法”，從而找到“最優(yōu)解”，用中端的成本做高端的產品和服務，這才是真正的降維打擊。

 

解法3：跳出運營層面

 

對于高端養(yǎng)老項目，在運營層面實現盈利確實不容易，而且，這種盈利水平往往與投入和付出不成正品，在投資邏輯看，很難成為一個“有競爭力的業(yè)務選擇”。

 

因此，我們要跳出運營層面，在資產、資本層面做結合，重資產、輕資產層面做結合，投資與運營層面做結合，行業(yè)與產業(yè)層面做結合，利用養(yǎng)老的政策優(yōu)勢、跨產業(yè)優(yōu)勢，打“組合拳”。

 

 

政府的錢，到底該不該要？

 

??恭和老年公寓（原朝陽二福）

 

剛才我們看到，實現盈利的項目還有一個共性，就是爭取更多的政府補貼，但是很多營利性養(yǎng)老項目更愿意選擇純市場化的方向，不愿意拿政府的錢，那么政府的錢，到底該不該要？

 

我們看到世界上所有養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展比較好的國家，其實都有一個前提——就是政府巨大的養(yǎng)老補貼，比如我們耳熟能詳的日本《介護保險法》。

 

“介護險”是1997年制定并通過的，在2000年4月開始正式實施，在2000年以前，日本的養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展境況遠不如今天的中國，隨著《介護保險法》的實施，通過“政府支付”，徹底解決了養(yǎng)老行業(yè)的盈利困境，才造就了如今日本高度發(fā)達的養(yǎng)老產業(yè)。

 

所以我們說，養(yǎng)老問題的本質永遠是“支付問題”，中國養(yǎng)老產業(yè)未來和春天都在“長照險”的落地，今天所做的一切，都是在跑馬圈地，等到“支付的春風”早日到來。

 

所以無論是營利性，還是非營利性機構，最終都離不開“政府的錢”。

 

另外，很多機構擔心一旦拿了政府的錢，就會“受某種程度的制約”，比如定價限制、接收人群、運營監(jiān)管等，這種擔心其實大可不必，只要深入了解，就會發(fā)現這些其實也早都有“解”。

 

很多事情只有真正“走進來”，才會看得更清晰。

 

 

-結語-

??真正的“老師”

 

養(yǎng)老從業(yè)10年，很少能聽到喬曉春教授這樣的分享，我想這背后，一定帶著對中國養(yǎng)老事業(yè)的寄托與希望，這份憂國憂民的赤子之心，才是一個學者應有的態(tài)度，沒有絲毫功利心，講真話，這也正是當下浮躁的養(yǎng)老行業(yè)特別需要的精神。

 

向喬老師致敬！

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第六屆中國國際老齡產業(yè)博覽會將于2019年10月31日-11月2日在廣州保利世貿博覽館隆重舉行，期待與您相見。
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