機構(gòu)養(yǎng)老市場已經(jīng)到了股權(quán)投資多元化、經(jīng)營規(guī)模化的階段，大量優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，未來3-5年，中國機構(gòu)養(yǎng)老市場將會出現(xiàn)經(jīng)營300-500家養(yǎng)老機構(gòu)，管理床位達到10萬張規(guī)模的大型養(yǎng)老運營商.....

過去幾年中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)熱潮，從2015年下半年開始，我們看到養(yǎng)老市場出現(xiàn)了一個明顯的特征：大量國有企業(yè)，金融機構(gòu)，上市公司，保險公司開始收購市場上現(xiàn)有的成熟養(yǎng)老項目，整個產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從原來的跑馬圈地式的資源競爭進入了資本運作與資本競爭的時代，我們簡單梳理了一下幾起典型的收購案例：

——2015年下半年，合眾人壽完成了對美國15個養(yǎng)老社區(qū)項目的收購，不再自建養(yǎng)老社區(qū)，而是采用在國內(nèi)外收購成熟型、成長型養(yǎng)老機構(gòu)的方式，實現(xiàn)規(guī)模擴張；

——2015年11月：北控醫(yī)療集團收購福建省福齡金太陽健康養(yǎng)老股份股本合計共51%，耗費1.38億元；

——2016年1月：宜華健康以4.08億元收購主營養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的親和源股份有限公司58.33%的股份，并借此外延式并購實現(xiàn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)板塊的布局；

——2016年5月： 中國光大控股以大約4億估值收購匯晨養(yǎng)老67.27%的股權(quán)，成為其控制性大股東；

......

目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處在高度分散化狀態(tài)，但從大量的收購案例，我們可以發(fā)現(xiàn)機構(gòu)養(yǎng)老市場上的參與者已經(jīng)到了股權(quán)投資多元化、經(jīng)營規(guī)?；碾A段，大量優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項目成為產(chǎn)業(yè)資本激烈爭奪的對象，可以這樣說，在目前這個階段就算養(yǎng)老機構(gòu)自身不想規(guī)?；l(fā)展，也會被大量的產(chǎn)業(yè)資本推著往連鎖化，規(guī)?；较虬l(fā)展。

我們認為按照目前的市場節(jié)奏發(fā)展下去，未來3-5年，中國機構(gòu)養(yǎng)老市場將會出現(xiàn)經(jīng)營300-500家養(yǎng)老機構(gòu)，管理床位達到10萬張規(guī)模的大型養(yǎng)老運營商。從美國前10和25大連鎖養(yǎng)老公司的發(fā)展趨勢可以看出，養(yǎng)老機構(gòu)連鎖化、規(guī)?；俏磥戆l(fā)展的必然趨勢，美國前10 大運營商占據(jù)了 60%左右的市場份額。吸收并購成為美國養(yǎng)老運營商規(guī)模化成功發(fā)展的重要手段。

圖：前10和25大美國養(yǎng)老公司規(guī)?？焖僭鲩L

在此背景下，我們希望介紹北美最大的兩家養(yǎng)老運營商——美國最大的連鎖養(yǎng)老運營公司Brookdale，加拿大最大的連鎖養(yǎng)老運營公司Revera，通過分析它們的發(fā)展歷程、業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營現(xiàn)狀、發(fā)展戰(zhàn)略，給現(xiàn)階段的中國養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)?；l(fā)展提供一些借鑒！

|| 公司簡介：北美最大兩家養(yǎng)老運營商——Brookdale & Revera

Brookdale

Brookdale高級養(yǎng)老公司是全美最大的高級養(yǎng)老服務(wù)公司,成立于1978年，總部位于田納西州布倫特伍德，主營老年住宅，專門面向高收入和中高收入的消費者，為他們提供積極的退休生活和高質(zhì)量的個人服務(wù)。Brookdale于1997年5月2日在美國納斯達克上市。

目前，Brookdale在47個州擁有1100多個養(yǎng)老社區(qū)，覆蓋全美百分之八十的人口，有接近8萬員工，服務(wù)對象超過10萬人。公司運營的服務(wù)類型，主要包括生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護理（老年癡呆護理）社區(qū),以及持續(xù)護理退休社區(qū)。

Revera

Revera是加拿人創(chuàng)辦和運營的一家私有養(yǎng)老機構(gòu)，業(yè)務(wù)涉及老年公寓、健康護理和相應(yīng)的健康服務(wù)。成立于1961年，Revera擁有50多年的養(yǎng)老行業(yè)經(jīng)驗。目前是北美地區(qū)第二大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，在加拿大和美國部分地區(qū)運營500家社區(qū)，近45000名員工通過Revera的退休社區(qū)、長期護理院、美國護理康復(fù)中心為超多50000人提供家庭健康服務(wù)，提高他們的生活質(zhì)量。此外，Revera在英國也有少量的養(yǎng)老項目。

|| 并購與合作：Brookdale& Revera成為行業(yè)巨頭的關(guān)鍵因素

Brookdale并購成長史

——2005年6月，Brookdale公司和Alterra醫(yī)療保健公司合并，Alterra當時在養(yǎng)老行業(yè)也是名列前茅的公司，并于11月公開上市募股。

——2006年7月，Brookdale宣布并購田納西州那什維爾的美國退休公司（AmericanRetirement Corporation，ARC）。ARC當時在全美運營著接近130家社區(qū)，ARC從20世紀70年就開始運營，業(yè)務(wù)范圍從CCRC到協(xié)助型社區(qū)到自理型社區(qū)都有涉及。Fortress認為合并ARC對于Brookdale來說是一個把它推向行業(yè)前列的好機會，不僅僅是為了擴大規(guī)模，而是把行業(yè)中運營時間最長的和最成功的養(yǎng)老公司聯(lián)合起來，完成對ARC公司的并購后，Brookdale在36個州擁有接近550個社區(qū)。

——2009年10月，Brookdale養(yǎng)老公司和Sunrise養(yǎng)老公司達成協(xié)議，Brookdale獲得Sunrise公司的21家養(yǎng)老社區(qū)。

——2011年10月，Brookdale完成對Horizon Bay Retirement Living公司的收購，獲得其在全美近90家養(yǎng)老社區(qū)。

——2014年7月底，Brookdale完成對Emeritus養(yǎng)老公司的收購，Emeritus當時是全美第二大養(yǎng)老公司。至此，Brookdale成為全美唯一一家全方位的高級養(yǎng)老解決方案公司，在46個州擁有1100多家養(yǎng)老社區(qū)，覆蓋全美80%的人口。對于Emeritus公司的并購，對于Brookdale公司來說意義非凡，不但使得它成為全美最大的養(yǎng)老公司，社區(qū)數(shù)量猛增493個，業(yè)務(wù)范圍迅速擴大到47個州，對于其品牌的推廣建設(shè)意義也同樣重大。

Revera并購成長史

——2006年10月，加拿大皇家公眾養(yǎng)老投資公司PSPIB以每股8.35美元的價格收購?fù)诵莨⒎康禺a(chǎn)投資信托基金的股票，到2007年P(guān)SPIB Destiny完成對REIT的收購，將其完全私有化，并改名為Revera。

——2010年，Revera1899萬美元收購Okotoks位于加拿大艾伯塔省新建的養(yǎng)老住宅區(qū)，129個單元。

——2011年，Revera收購加拿大家庭醫(yī)療保健服務(wù)公司Comcare，成為加拿大最大的家庭健康服務(wù)提供商之一。Comcare是加拿大最大的家庭醫(yī)療保健服務(wù)商之一，在家庭醫(yī)療保健行業(yè)服務(wù)了40多年，是加拿大口碑非常好的家庭健康服務(wù)商，客戶認可度非常高。在此之前Revera擁有220家養(yǎng)老社區(qū)，包括在美國的40家。養(yǎng)老服務(wù)涵蓋退休公寓、長期家居護理、專業(yè)護理和家庭健康服務(wù)。完成對Comcare收購之后，Revera的業(yè)務(wù)增加了7個省份29個城市，客戶服務(wù)能力得到大幅度提升。

——2013年，Revera和Health Care REIT的合作就已經(jīng)展開。當年5月，Health Care REIT與Revera達成合作，宣布成立合資公司并共同擁有Revera價值13.5億美元的47個高級養(yǎng)老社區(qū)，接近5000套公寓。Health Care REIT享有其75%的所有權(quán)益，Revera享有剩下的25%。這些社區(qū)主要位于加拿大的多倫多、溫哥華和卡爾加里，主要是獨立型養(yǎng)老社區(qū)，有一些也有協(xié)助型社區(qū)和記憶護理社區(qū)。

——2014年，Revera和Health Care REIT（2015年9月更名為WellTower）公司一起收購日出養(yǎng)老公司Sunrise SeniorLiving的管理公司。根據(jù)協(xié)議，Revera將享有Sunrise SeniorLiving管理公司76%的權(quán)益，Health Care REIT獲得其24%的權(quán)益。Sunrise養(yǎng)老公司作為美國第5大養(yǎng)老公司，業(yè)務(wù)同Revera一樣涉及美國、加拿大和英國。Revera與Sunrise的合作，大大加快了其在美國、以及英國養(yǎng)老市場的擴展步伐。

——2015年6月份，Revera和Health Care REIT宣布合資以6.23億美元收購加拿大上市養(yǎng)老公司Regal LifestyleCommunities，Revera占其中25%的權(quán)益，Regal在加拿大6個省份有23家高檔養(yǎng)老住宅社區(qū)，超多3600多個社區(qū)單元。業(yè)務(wù)主要是針對高端私人養(yǎng)老服務(wù)，從自理型社區(qū)到協(xié)助型社區(qū)一系列的養(yǎng)老服務(wù)。此次收購進一步鞏固在加拿大養(yǎng)老市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，特別是對于高端養(yǎng)老市場。

|| 主營業(yè)務(wù)：多元化、規(guī)?；?jīng)營的典范

一、Brookdale：經(jīng)營五大社區(qū)版塊

截止到2015年底，Brookdale自營和租用養(yǎng)老社區(qū)959個、單元81067個；為164個社區(qū)、27353個單元提供管理運營服務(wù)。從社區(qū)類型來看，Brookdale運營130個退休中心社區(qū)（24486個單元）、915個協(xié)助型社區(qū)（62567個單元）、78個CCRCs持續(xù)護理退休社區(qū)（21367個單元）。Brookdale的社區(qū)大多數(shù)都在校園駐地或者配套設(shè)施比較完善的社區(qū)周邊。

截止到2015年底，公司的收入構(gòu)成，38.8%來自于自有社區(qū)的用戶居住和管理費用，48.7%來源于租賃社區(qū)，11.1%來自Brookdale的配套服務(wù)，1.4%來自于為第三方公司提供的管理服務(wù)費用。

在企業(yè)的營業(yè)收入和利潤方面，根據(jù)Brookdale Senior Living公司在2016年2月16日公布的2015年度財務(wù)報表，如圖表所示：（數(shù)據(jù)來源MarketWatch）

從圖表可以清晰反應(yīng)出Brookdale近幾年的經(jīng)營狀況，從2011年到2014年，雖然營業(yè)收入一直在上升，但是利潤率增長緩慢，甚至出現(xiàn)過2013年到2014年度的負增長。受2014年收購美國第二大養(yǎng)老服務(wù)公司Emeritus之后，業(yè)績得到了短時間內(nèi)迅速上升。雖然已經(jīng)成為美國最大的養(yǎng)老公司，結(jié)合之前的數(shù)據(jù)，其盈利能力還有待提升。

圖：養(yǎng)老護理內(nèi)容分布

目前，Brookdale的社區(qū)社區(qū)是由退休中心社區(qū)，協(xié)助生活社區(qū)，租賃CCRCs和自費CCRCs社區(qū)組成。同時Brookdale也管理一些第三方或者其他合資企業(yè)的社區(qū)，根據(jù)合同，Brookdale同樣擁有所有者權(quán)益。此外，Brookdale配套服務(wù)項目，提供門診治療、家庭健康、個性化的生活和臨終關(guān)懷服。

1、退休中心社區(qū)

這種社區(qū)專門為75或以上的中高層收入的老年人提供高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)。一般一個退休中心社區(qū)，包括自理型和輔助型單元，可以因地制宜的根據(jù)不同的單元和用戶情況為用戶提供自理型或者輔助性服務(wù)。截止到2015年底，78.9%的退休社區(qū)的單元是自理型單元，剩下的為輔助性單元。

退休社區(qū)包含了Brookdale自有和租賃的社區(qū)，以及他們?yōu)榈谌交蛘吆腺Y企業(yè)提供服務(wù)的退休社區(qū)。截止到2105年底，Brookdale的退休中心業(yè)務(wù)板塊有95個退休中心社區(qū)，17140個單元，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的15.8%；為35個社區(qū)，7346個單元提供管理服務(wù)，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的 6.8%。這些退休社區(qū)占Brookdale公司整個社區(qū)容量的22.6%。

2、協(xié)助型社區(qū)

Brookdale的協(xié)助型社區(qū)為居民提供住房、為日?；顒有枰?4小時協(xié)助的居民，以及年級較大身體較弱的居民提供服務(wù)。協(xié)助型社區(qū)為客戶提供獨立式單層住房和多層住房，所有的都有超過50張床位，較小的多層或者獨棟有的床位少于50張。

在協(xié)助型社區(qū)中還包含了記憶護理社區(qū)，這些獨立的輔助生活社區(qū)專為有阿爾茨海默氏癥的居民和其他患有癡呆認知能力在不斷下降，需要照料的居民，以保證他們有一定的生活質(zhì)量。記憶護理社區(qū)有14至69張病床，有些是按照學(xué)校標準配置，包括一個獨立的輔助生活社區(qū)。

截至2015年底，輔助生活社區(qū)有820個，53504套房間，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的49.3%；參與管理服務(wù)的社區(qū)95個，9063套房間，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的8.4%。這些輔助型社區(qū)占Brookdale公司整個社區(qū)容量的57.7.%。其中571個社區(qū)，14077個單元提供記憶護理服務(wù)。

3、CCRCS（持續(xù)護理退休社區(qū)）

Brookdale的CCRCS社區(qū)是大型社區(qū)，提供各種生活安排和服務(wù)，以適應(yīng)各個層面的身體狀況和健康。大多數(shù)CCRCs包涵自理生活型、協(xié)助生活型和專業(yè)護理社區(qū)服務(wù)，有一部分社區(qū)也有記憶護理（阿爾茨海默護理）服務(wù)。

CCRCs社區(qū)包括租賃的CCRCs以及公司管理運營的第三方CCRCS社區(qū)。截至2015年底，Brookdale擁有44個CCRCs 社區(qū)，10423個單元，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的9.6%；34 個社區(qū)、10944個單元為公司參與管理運營，占Brookdale公司整個社區(qū)容量的10.7%。這些CCRCS社區(qū)占Brookdale公司整個社區(qū)容量的19.7％。

截至2015年12月31日，租賃部分的CCRCS社區(qū)，包含3個“入場費”CCRCS社區(qū)，1172個單元和Brookdale公司參與管理的17個“入場費”CCRCs、8152個單元，占據(jù)Brookdale公司整個社區(qū)容量的8.1%。

4、Brookdale輔助性服務(wù)（配套服務(wù)）

Brookdale的輔助性服務(wù)目前為社區(qū)居民提供家庭保健、治療、教育和健康計劃等服務(wù)。這些項目主要集中在健康和身體素質(zhì)上，目的是讓居民保持最大程度的獨立。

在醫(yī)療服務(wù)方面，主要提供身體、與職業(yè)相關(guān)、語言上的治療和家庭健康服務(wù)。家庭健康服務(wù)根據(jù)需要提供包括專業(yè)護理、物理治療、職業(yè)治療、言語治療、庭健康助手服務(wù)和社會服務(wù)在內(nèi)的服務(wù)。另外，Brookdale也在某些地區(qū)提供臨終關(guān)懷服務(wù)。相對于其他競爭者來說，Brookdale的輔助性服務(wù)因其在業(yè)內(nèi)的地位和豐富的經(jīng)驗，有著得天獨厚的優(yōu)勢。

5、管理運營服務(wù)

Brookdale公司管理的社區(qū)有一些是第三方機構(gòu)或者未合并的合資企業(yè)所有的，但是Brookdale公司享有所有權(quán)權(quán)益。在管理運營協(xié)議下管理這些社區(qū)，根據(jù)提供的服務(wù)收取相應(yīng)的服務(wù)管理費用。

截止到2015年底，Brookdale為164家社區(qū)、27353套房屋提供管理服務(wù)，這占其公司總社區(qū)容量的25.3%。其中22家社區(qū)、2211套房屋是第三方所有；142個社區(qū)、25142套單元歸合資企業(yè)所有。這些社區(qū)構(gòu)成了上述中的35家退休社區(qū)、95家協(xié)助型社區(qū)和34家CCRCs社區(qū)。

二、Revera：養(yǎng)老服務(wù)個性化

1．退休社區(qū)

Revera目前在加拿大6個省獨立運營96家退休社區(qū)。同時，Revera管理運營Sunrise公司旗下在加拿大的15家退休社區(qū)、美國的247家養(yǎng)老社區(qū)以及英國的27家社區(qū)（其中15家社區(qū)在Gracewell公司名下）。另外，與加拿大養(yǎng)老房產(chǎn)公司RéseauSélection在魁北克共同擁有24家退休社區(qū)。

Revera為所有的退休社區(qū)的客戶提供公寓、自理型、協(xié)助型、記憶護理等客戶需要的養(yǎng)老服務(wù)。

在自理型社區(qū)

居民有很大的獨立性，可以來去自如，隨時隨地的拜訪鄰居或者朋友，無論是選擇購物、逛街還是選擇宅在家里都隨個人喜好。社區(qū)也會組織一些各種各樣的室內(nèi)活動和游覽活動來供居民選擇。社區(qū)會為居民提供專業(yè)的廚師來做美味有營養(yǎng)的飯菜、小吃，并保證食材的新鮮性。當然，如果居民有任何需要協(xié)助的事情，比如個人健康管理，社區(qū)都有提供相應(yīng)的服務(wù)。

在協(xié)助型養(yǎng)老社區(qū)

居民出了能獲得和自理型養(yǎng)老社區(qū)一樣的自有和服務(wù)外，還為需要的居民提供醫(yī)療保健、藥物管理、洗澡、更衣等一些列全天候的配套服務(wù)。協(xié)助型社區(qū)會24小時配備專業(yè)的護理人員，以及國家最先進的應(yīng)急響應(yīng)機制。對于正在經(jīng)歷記憶衰退或損傷的居民，Revera同樣可以為他們提供專業(yè)的護理和記憶恢復(fù)訓(xùn)練。Revera還會為需要的客戶提供短期和臨時居住的服務(wù)。

Revera會為客戶提供精致的套房，以及上面提到的所有社區(qū)居民所享受的服務(wù)。特別是提供個人護理、藥物管理、疼痛和癥狀管理、皮膚護理以及其他更多客戶需要的服務(wù)。除此之外，Revera允許社區(qū)居民在此完全的獨立，他們也可以完全享受社區(qū)的所有服務(wù)，但是要另外收費。

2.長期護理社區(qū)

目前，Revera在加拿大不列顛哥倫比亞省、阿爾伯塔省、馬尼托巴省和安大略省有76家長期護理養(yǎng)老院。Revera為客戶提供專業(yè)和特殊護理服務(wù)，一周7天，每天24小時全天候。和退休社區(qū)一樣，在長期護理社區(qū)也會為居民提供基本的健康服務(wù)，包括飲食、健康活動、娛樂活動。此外，在長期護理院會為居民提供高質(zhì)量的健康服務(wù)，包括以人為本的健康服務(wù)、優(yōu)質(zhì)健康護理服務(wù)、臨床服務(wù)、康復(fù)服務(wù)以及癡呆護理服務(wù)。

健康服務(wù)個性化定制：Revera還為居民提供專業(yè)化的個性化服務(wù)，為此專門打造了LiveWell健康計劃，并推出了一系列配套的服務(wù)項目供居民選擇，比如，LiveWell個性化健康項目、瀑布預(yù)防項目（Falls PreventionProgram）、健康恢復(fù)項目（Restorative Recovery Program）、皮膚傷口護理和飲食與營養(yǎng)計劃。

Revera的臨床服務(wù)計劃包括了一下類型的服務(wù)。

——瀑布式管理

基于最佳臨床實踐為居民提供各學(xué)科間的瀑布干預(yù)式風險管理。從鞋類產(chǎn)品到用藥評估和處理可能性風險，對居民、家庭和工作人員進行預(yù)防式教育。

——皮膚傷口護理

皮膚和傷口護理是身體健康的重要一環(huán)，Revera的護理團隊會優(yōu)先干預(yù)皮膚問題的出現(xiàn)和發(fā)展。Revera在所有社區(qū)推行一致的皮膚傷口管理方案，提供經(jīng)過臨床評估和研究的高質(zhì)量產(chǎn)品。

——疼痛癥狀管理

為居民制定個性化病痛管理方案，用專業(yè)人員評估監(jiān)測結(jié)果，提高服務(wù)質(zhì)量。

——克制

Revera會為居民提供一個最有利于克制不良習(xí)慣的環(huán)境。當然每個居民都有做出知情選擇的權(quán)利。

——失禁護理

在充分尊重每個居民的尊嚴，保證居民的舒適度和獨立性的基礎(chǔ)上，提供失禁護理方案。

在恢復(fù)與康復(fù)護理的服務(wù)中，Revera希望通過他們的康復(fù)計劃，優(yōu)先解決包括減少跌倒、減少骨質(zhì)疏松癥的影響、減少關(guān)節(jié)炎的疼痛、中風后身體能力提升、管理老年癡呆、提供術(shù)后支持等更多方面的問題，制定個性化方案，努力提高居民生活品質(zhì)。

在癡呆護理服務(wù)方面，Revera為居民提供了多種可選擇的方案，幫助記憶有問題的居民。在此方面，Revera采取了一種全面的方法，把所有的一切都進行專門的環(huán)境設(shè)計，設(shè)定專門的臨床服務(wù)，設(shè)定專門的休閑娛樂節(jié)目。要求員工以尊重、憐憫、理解和專業(yè)的心態(tài)去照顧老年癡呆患者，最大程度的提升他們自身的身體機能，充分享受生活。在一些護理社區(qū)，我們提供的基于蒙特梭利癡呆護理方案，被證明能有效的增加患者參與度。

在公寓類型的選擇方面，Revera為長期護理社區(qū)的居民提供了私人住房（一張床）、半私人（兩張床位）以及特護病房。Revera鼓勵居民把住所當成自己家一樣對待。

|| Brookdale & Revera未來發(fā)展戰(zhàn)略

1、Brookdale發(fā)展戰(zhàn)略

Brookdale已經(jīng)成為全美最大的養(yǎng)老公司， 14年之前利潤增速緩慢，甚至一度出現(xiàn)負增長。在收購Emeritus公司之后，利潤增長率超過了10%。但是，收入的增加依然是這家上市公司的首要問題:

第一，在控制運營成本的同時，提高社區(qū)入住率、提高社區(qū)月度服務(wù)費用。Brookdale公司計劃通過不斷的提高優(yōu)化社區(qū)運營，加大市場營銷的執(zhí)行力度來保持公司的增長。為此，Brookdale創(chuàng)建了一個多層次的營銷體系，通過全國、各地區(qū)和地方市場活動集合利用呼叫中心資源來平衡利用互聯(lián)網(wǎng)和公司反應(yīng)機制。另外，這個營銷體系還可以利用Brookdale在2013年發(fā)起了Brookdale品牌創(chuàng)新活動，來擴大自己的營銷影響力。同時，借助合并Emeritus的良好勢頭，努力提供公司的運行效率，降低運營成本。

第二，通過戰(zhàn)略性資金分配提高公司收入。Brookdale計劃把一部分資金投入到現(xiàn)有社區(qū)的增值完善上面，比如對社區(qū)的重建和改造，對有些社區(qū)的重新規(guī)劃和定位，最大程度的發(fā)揮每個社區(qū)的優(yōu)勢，以此來提高社區(qū)的吸引力，提高社區(qū)入住率；另一方面，在合適的時候，Brookdale公司會有選擇性的收購現(xiàn)有的運營公司、各種組合投資、家庭保健機構(gòu)和高級養(yǎng)老社區(qū)等公司來擴大自身規(guī)模。同時，對于Brookdale公司目前租用和管理的養(yǎng)老社區(qū)也會考慮并購，以加強資源整合，收購的戰(zhàn)略重點還是集中放在可以對公司市場有重要補充作用的產(chǎn)品上。

第三，提高品牌影響力，著力培養(yǎng)Brookdale的品牌影響力。Brookdale計劃打造一個辨識度較高的全國性品牌，通過提升社區(qū)入住率和增長路來創(chuàng)造市場的差異化，提升自身品牌價值。作為國內(nèi)最大的養(yǎng)老服務(wù)商，市場范圍覆蓋全國，產(chǎn)品服務(wù)多樣化，這給了Brookdale足夠的優(yōu)勢去成為美國國內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者和養(yǎng)老問題方案提供商。Brookdale公司希望通過調(diào)整、整個市場營銷活動以及品牌創(chuàng)新會使更多的用戶認可Brookdale這個品牌，形成品牌忠誠度，不僅僅是對于用戶，還有合作商和公司需要的人才。

第四，創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，包括Brookdale的配套服務(wù)項目。Brookdale希望通過創(chuàng)新產(chǎn)品形式，提供新的養(yǎng)老生活解決方案來不斷滿足客戶的需求。Brookdale計劃為現(xiàn)有客戶提供更多新的服務(wù)形式，并此來開發(fā)新客戶。加上Brookdale的配套服務(wù)，目前公司可以提供治療、家庭保健、臨終關(guān)懷等配套附屬服務(wù)、教育和相應(yīng)的健康計劃服務(wù)。Brookdale希望不單單在他們所有的養(yǎng)老社區(qū)中提供這些服務(wù)，他們計劃把這些服務(wù)推廣到那些希望在自己家中度過晚年的用戶，讓自己的產(chǎn)品服務(wù)走出社區(qū)，為更多需要的人服務(wù)。他們希望以此能在后續(xù)醫(yī)療保健領(lǐng)域能夠占有一席之地，為用戶提供更加全面的養(yǎng)老解決方案。

2、Revera發(fā)展戰(zhàn)略

根據(jù)加拿大家庭健康協(xié)會披露，在過去的十年中，接受家庭健康服務(wù)的用戶增加了51%，每年有接近100萬的加拿大人接受公費家庭健康服務(wù)。預(yù)計到2017年，需要家庭健康護理服務(wù)的老年人會增加三分之一。

目前，Revera在加拿大、美國和英國的養(yǎng)老市場通過收購和合作，其業(yè)務(wù)和社區(qū)數(shù)量進入飛速發(fā)展期。未來五年內(nèi)通過單一的收購或者平臺收購以及與其他類似Health Care REIT機構(gòu)合作來實現(xiàn)Revera的社區(qū)單元數(shù)量的翻倍增長。與其他公司的合作對于Revera的發(fā)展來說是非常重要的一環(huán)，因為這樣Revera在收購時候會減少自己收購資本的壓力，有更多的可控資金。當然，在對養(yǎng)老地產(chǎn)擁有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的收購方面，Revera要做好業(yè)務(wù)的平衡。

Revera目前的發(fā)展重點還是在私人支付養(yǎng)老業(yè)務(wù)上面，目前正在開發(fā)的項目集中于安大略省、艾伯塔省和不列顛哥倫比亞省。另外，對于美國和英國的海外業(yè)務(wù)也會是Revera的發(fā)展重點。作為加拿大養(yǎng)老行業(yè)的開發(fā)、運營和投資者，目前，Revera主要業(yè)務(wù)涵蓋老年公寓、自理型養(yǎng)老服務(wù)、協(xié)助型養(yǎng)老服務(wù)、記憶護理養(yǎng)老服務(wù)和長期護理養(yǎng)老服務(wù)。

|| 總結(jié)與啟示：一系列發(fā)展戰(zhàn)略成就北美最大養(yǎng)老運營商

在Brookdale和Revera不斷擴張的過程中，兩家運營商運用了規(guī)模化戰(zhàn)略、并購戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、個性化戰(zhàn)略和輔助服務(wù)戰(zhàn)略。堅持規(guī)?；瘧?zhàn)略，通過做大規(guī)模來有效降低邊際成本；做大規(guī)模的主要方式是通過并購戰(zhàn)略，所以這兩家運營商的發(fā)展歷史就是一部不斷吸收合并的歷史。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對資本要求較高，同時區(qū)域監(jiān)管要求差異也比較大，因為養(yǎng)老市場是一個高度分散的市場。正是抓住這個機遇，Brookdale和Revera通過吸收合并其他養(yǎng)老社區(qū)，來達到規(guī)模擴張的效應(yīng)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)非常突出。這種效應(yīng)體現(xiàn)在通過規(guī)模化公司更加具有品牌效應(yīng)，因此在提價等方面具有較大的空間；其次通過規(guī)?；\用，公司在購買物品等方面也具有較大的議價空間。

Brookdale

從1978成立，到1997年上市至今，Brookdale期間通過不斷的兼并其他同行業(yè)公司，完成了到今天成為美國最大的養(yǎng)老公司的轉(zhuǎn)變，其發(fā)展模式不亞于一部壯闊的行業(yè)兼并史。Brookdale在完成自身蛻變的同時，也大大促進了美國養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展，其創(chuàng)新精神和行業(yè)模式的拓展精神值得當今各個行業(yè)公司的學(xué)習(xí)。

Brookdale發(fā)展至今，其規(guī)模和行業(yè)地位已經(jīng)無人能及，然而從起經(jīng)營戰(zhàn)略來看，其發(fā)展擴大的腳步并未停止。在擁有自理型養(yǎng)老社區(qū)、協(xié)助型養(yǎng)老社區(qū)、退休中心和CCRC等一系列行業(yè)比較全面的服務(wù)模式之后，其產(chǎn)品服務(wù)的開拓之路仍未停止。

在Brookdale公司2015年年報中，仍然提出了在控制運營成本的同時，提高社區(qū)入住率、提高社區(qū)月度服務(wù)費用；通過戰(zhàn)略性資金分配提高公司收入；提高品牌影響力，著力培養(yǎng)Brookdale的品牌影響力；創(chuàng)新產(chǎn)品服務(wù)，特別是Brookdale的配套服務(wù)項目等四項具體的措施來推動企業(yè)的往前發(fā)展。目前，Brookdale養(yǎng)老公司以空前的規(guī)模和實力牢牢占據(jù)美國養(yǎng)老市場的一大部分份額，其他養(yǎng)老公司要想追趕并超越實屬不易。

Revera

作為在加拿大深耕發(fā)展50多年的老牌養(yǎng)老服務(wù)公司，Revera在加拿大的成功，與其特有的發(fā)展戰(zhàn)略，和完善的社區(qū)養(yǎng)老體系密不可分。從Revera的并購發(fā)展歷程來看，Revera重視與其他企業(yè)的合作與運營，特別是對于養(yǎng)老房地產(chǎn)投資公司的合作，這一點從Revera與WellTower的長期戰(zhàn)略合作中可以清楚的看到。Revera得以從加拿大把業(yè)務(wù)迅速的擴展到美國和英國，這與其專門投資輕資產(chǎn)是分不開的，它的主頁并不是拿到養(yǎng)老社區(qū)的所有權(quán)，多以與其他公司合作或者收購運營管理權(quán)的方式，來輸出自身的服務(wù)和技術(shù)。與其說是其養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模的國際擴張，不如說是其管理經(jīng)營社區(qū)在“軟服務(wù)”上面的擴張。

Revera的壯大發(fā)展，除了在發(fā)展戰(zhàn)略上的成功外，還得益于其完善的養(yǎng)老服務(wù)體系，也就是其養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)性。從業(yè)務(wù)類型上看，Revera與其他養(yǎng)老公司的社區(qū)業(yè)務(wù)類型并無多大差異，包括自理型社區(qū)、協(xié)助型社區(qū)以及記憶護理等服務(wù)方面。他的差異性服務(wù)更多的是體現(xiàn)在對養(yǎng)老居民服務(wù)的個性化制定方面，會專門為居民量身打造獨有的健康護理計劃，并形成自己的特色服務(wù)品牌，比如說LiveWell、瀑布式管理方案等等。就如同Revera的CEO所說的那樣，Revera正在步入業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展擴張期，無論是國內(nèi)還是國外，其輕資產(chǎn)式的發(fā)展方式，已經(jīng)取得了相應(yīng)的成功。

來源： 行業(yè)研究報告