1目前到底處于什么樣的狀態(tài)？

最近跟幾個(gè)地產(chǎn)界的資深人士聊了一下，他們的一致看法是，養(yǎng)老地產(chǎn)是個(gè)偽命題。養(yǎng)老應(yīng)該是種服務(wù)，應(yīng)該由專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)提供商來(lái)做，地產(chǎn)商不應(yīng)僭越。地產(chǎn)商蓋好房子，租或者賣(mài)（或者結(jié)合金融手段）給養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)就可以了嘛。

養(yǎng)老是養(yǎng)老，地產(chǎn)是地產(chǎn)，現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)其實(shí)并沒(méi)有超出住宅和商業(yè)地產(chǎn)的范疇。養(yǎng)老地產(chǎn)之所以大家都說(shuō)概念大于實(shí)質(zhì)，本質(zhì)并不是養(yǎng)老地產(chǎn)沒(méi)有找到明確的商業(yè)和盈利模式，而是中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有找到商業(yè)模式，中國(guó)的社會(huì)化養(yǎng)老的習(xí)慣和氛圍還沒(méi)有形成。當(dāng)前很多房產(chǎn)商確實(shí)是在用“養(yǎng)老+旅游”的噱頭在圈地。實(shí)際上，現(xiàn)在的趨勢(shì)是：靠譜的地產(chǎn)商都在探索社區(qū)養(yǎng)老，因?yàn)樯鐓^(qū)才是養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的溫床，養(yǎng)老服務(wù)確實(shí)也需要地產(chǎn)物業(yè)作為經(jīng)營(yíng)的場(chǎng)所。

中國(guó)與外國(guó)最大的不同是，中國(guó)人習(xí)慣了人多，老年人還是喜歡人多喜歡熱鬧，害怕孤單和寂寞。每天在社區(qū)廣場(chǎng)跳跳廣場(chǎng)舞的老年人肯定比在崇明東灘望洋興嘆的老年人活得長(zhǎng)。

因此，現(xiàn)在所謂養(yǎng)老地產(chǎn)不過(guò)是商業(yè)地產(chǎn)的一種應(yīng)用形式，什么時(shí)候中國(guó)的養(yǎng)老服務(wù)成氣候了，養(yǎng)老和地產(chǎn)才能開(kāi)始完美的結(jié)合，但養(yǎng)老地產(chǎn)從來(lái)就是個(gè)偽命題。

2養(yǎng)老行業(yè)真實(shí)的生存環(huán)境是什么？

養(yǎng)老地產(chǎn)目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)的重要用途就是方便拿地，對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的真實(shí)環(huán)境，恐怕投資人、運(yùn)營(yíng)工作者最清楚。

現(xiàn)在探索中的萬(wàn)科幸福匯，遠(yuǎn)洋椿萱茂都不能靠養(yǎng)老地產(chǎn)，賺錢(qián)的都是周邊附加產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)人自古的習(xí)慣就是居家養(yǎng)老，所以短時(shí)間內(nèi)，探索養(yǎng)老服務(wù)可能比探索養(yǎng)老的商業(yè)地產(chǎn)更靠譜，你把服務(wù)做好，可以運(yùn)營(yíng)得掙錢(qián)了，以后再附加上地產(chǎn)就好了。

但我認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)破局的契機(jī)也許就在今明二年。依據(jù)有三條，一是以互聯(lián)網(wǎng)思維為導(dǎo)向的跨界合作，二是融資方式的巨大變化，三是社保和醫(yī)療改革帶來(lái)的積極作用。

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老服務(wù)和地產(chǎn)結(jié)合的產(chǎn)品，有點(diǎn)像外資管理公司管理的酒店。從限制上來(lái)看，主要是政策限制，其中重要的一條是：養(yǎng)老金和醫(yī)療保險(xiǎn)等社保各地不聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法統(tǒng)籌支付。另外，國(guó)外成功的養(yǎng)老地產(chǎn)比如三星的養(yǎng)老地產(chǎn)，公司盈利很低，基本上類(lèi)似于慈善事業(yè)。按照國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界現(xiàn)有的投資模式，前期研究算不過(guò)賬來(lái)是很正常的事情?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)可行的應(yīng)該還是高端本地養(yǎng)老，一般老百姓還是居家養(yǎng)老比較靠譜?？傊@是一條大家都認(rèn)為該走的路，就像大家認(rèn)為人總有一天會(huì)移民火星一樣，但究竟怎么走，何時(shí)條件成熟，大家都在探索。

銷(xiāo)售型養(yǎng)老地產(chǎn)仍然屬于住宅地產(chǎn)，習(xí)慣了攫取超額利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商難以像制造業(yè)企業(yè)那樣進(jìn)行精細(xì)化的成本控制，而被冠以養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目基本上都是位置偏僻、配套服務(wù)較差，從而難以作為普通住宅銷(xiāo)售的項(xiàng)目，這些難以獲得超額利潤(rùn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目必然成為開(kāi)發(fā)商的“雞肋”。

另外，開(kāi)發(fā)商習(xí)慣了一賣(mài)了之的住宅開(kāi)發(fā)，而持有型養(yǎng)老地產(chǎn)屬于商業(yè)地產(chǎn)，依靠租金收入和店家的服務(wù)收益來(lái)收回投資。開(kāi)發(fā)商對(duì)于需要“慢工出細(xì)活”的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)尚不習(xí)慣，對(duì)于完全屬于服務(wù)業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)更加缺乏經(jīng)驗(yàn)和耐心，也大多不具備聘用專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)或者將運(yùn)營(yíng)服務(wù)外包的開(kāi)放思維。

REITs是國(guó)際資本市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段開(kāi)發(fā)商或持有人的主流套現(xiàn)模式，但由于我國(guó)物業(yè)估值過(guò)高，租金收益通常連同期銀行貸款利息都不能覆蓋，發(fā)行REITs在邏輯上根本就難以成立，必然淪為現(xiàn)實(shí)意義上的“鏡花水月”。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是否就不可為了呢?答案是否定的。首先，現(xiàn)實(shí)需求十分巨大，而且會(huì)越來(lái)越大，因?yàn)橹袊?guó)在快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且在進(jìn)入高度老齡化社會(huì)。但這個(gè)需求是分層次的，只有兩個(gè)層面的需求可以市場(chǎng)化、商業(yè)化解決，第一是政府購(gòu)買(mǎi)或者資助的商業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)，第二是完全市場(chǎng)化、服務(wù)于高端人群的養(yǎng)老服務(wù)。

一個(gè)商業(yè)模式的成立除了需求還要有供給，開(kāi)發(fā)商在很大程度上只是一個(gè)資源整合商，養(yǎng)老地產(chǎn)就可能的投資方而言，主要包括以下幾個(gè)方面：

第一是政府性資金，政府性資金主要包括財(cái)政性資金，以投資或經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助的形式給付；政府背景的公益性養(yǎng)老基金，如老齡委下屬的公益基金；政府性資金之外的慈善組織的資金。

第二是外資。但因外資多以規(guī)模、期限結(jié)構(gòu)以及對(duì)于穩(wěn)健性的追求決定了其投資行為具有“高大上”特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，無(wú)論是銷(xiāo)售型還是持有型，因?yàn)椴痪邆浞€(wěn)定的超額收益預(yù)期，基本上都難以和外資的投資標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

第三是保險(xiǎn)資金。保險(xiǎn)資金規(guī)模大、期限長(zhǎng)、追求穩(wěn)健，是成熟的理性投資者，而且物業(yè)投資是險(xiǎn)資的投資組合之一，養(yǎng)老地產(chǎn)也是近年來(lái)人壽保險(xiǎn)資金的投資熱點(diǎn)領(lǐng)域。保險(xiǎn)資金投資偏好于一線城市和沿海旅游度假區(qū)的大型物業(yè)，以合作建設(shè)或者自建物業(yè)為主，是養(yǎng)老地產(chǎn)可能的潛在投資人和退出通道。

第四是民間投資。民間投資者多由中小住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)，具有豐富的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，但缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)耐心。這類(lèi)投資具有機(jī)會(huì)型特點(diǎn)。另外，也有部分民營(yíng)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)獲得一定的資金積累后進(jìn)行地產(chǎn)置業(yè)或自行開(kāi)發(fā)養(yǎng)老物業(yè)，這類(lèi)機(jī)構(gòu)擁有一定的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。它們普遍以利潤(rùn)為導(dǎo)向進(jìn)行機(jī)會(huì)性決策，投資具有輕資產(chǎn)化特點(diǎn)，投資方式靈活多樣。

第五是專(zhuān)注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資基金。這類(lèi)資金處于起步階段，規(guī)模有限，但是前景看好。它們的投資目標(biāo)聚焦于持有型養(yǎng)老地產(chǎn)，投資于運(yùn)營(yíng)階段而不是開(kāi)發(fā)階段，投資偏向于養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以租賃物業(yè)而不是持有物業(yè)為主，具有輕資產(chǎn)傾向。

立足于養(yǎng)老地產(chǎn)的供需，成功的養(yǎng)老地產(chǎn)投資活動(dòng)需要把握好以下幾個(gè)方向：

第一、了解各種資金類(lèi)型的特點(diǎn)和投資偏好，根據(jù)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)選好潛在對(duì)象，針對(duì)資金需求來(lái)投其所好，提升與資金供給方合作成功的可能性。

第二、以獲利能力和成長(zhǎng)性來(lái)提升自身的魅力。對(duì)公司戰(zhàn)略和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要進(jìn)行準(zhǔn)確定位，明確目標(biāo)客群、商業(yè)模式，努力獲取超額利潤(rùn)，以提升公司和項(xiàng)目的投資價(jià)值。一方面以地段的犧牲以及行業(yè)政策支持來(lái)降低地價(jià)和投資，嚴(yán)格控制建造成本，爭(zhēng)取政策性資金補(bǔ)貼來(lái)降低總的投資成本，從而相對(duì)提高收益；另一方面提升運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)能力，提高管理服務(wù)水平，降低運(yùn)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)，在自身不具備運(yùn)營(yíng)管理能力將之外包給專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。另外，努力提升公司的成長(zhǎng)性，以成長(zhǎng)溢價(jià)獲取資本的青睞，對(duì)于以養(yǎng)老需求金字塔中下部群體為服務(wù)對(duì)象的機(jī)構(gòu)更應(yīng)注意提高公司的成長(zhǎng)性。

第三、以金融創(chuàng)新提升養(yǎng)老地產(chǎn)的資產(chǎn)流動(dòng)性，從而提升資本吸引力。能實(shí)現(xiàn)公司上市更好，在不能實(shí)現(xiàn)公司上市的情況下，可以以資產(chǎn)或者權(quán)益的證券化來(lái)提升資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低投資退出難度，以提升其可投資性，典型的工具如REITs、受益券或商業(yè)信托。2014年5月21日前我國(guó)第一只REITs產(chǎn)品“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”已成立并掛牌流通，之前此類(lèi)創(chuàng)新金融產(chǎn)品只能去境外發(fā)行和流通。

第四、以資產(chǎn)輕型化來(lái)提升投資收益和資產(chǎn)流動(dòng)性。養(yǎng)老地產(chǎn)的重資產(chǎn)特點(diǎn)限制了資產(chǎn)流動(dòng)性和收益率，以創(chuàng)新金融手段和金融工具將重資產(chǎn)輕型化，在提高資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí)，可提高單位資產(chǎn)創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力和盈利能力，進(jìn)而提升養(yǎng)老地產(chǎn)的可投資性。就行業(yè)層面而言，為從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，主管部門(mén)和行業(yè)組織、業(yè)界同仁應(yīng)以行業(yè)政策支持和創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境來(lái)促進(jìn)專(zhuān)業(yè)性、市場(chǎng)化養(yǎng)老基金的發(fā)展，讓最了解養(yǎng)老地產(chǎn)的資金來(lái)支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，讓專(zhuān)業(yè)者卓越。

3養(yǎng)老行業(yè)的未來(lái)到底怎么樣？

養(yǎng)老行業(yè)的投資前景：

老年消費(fèi)市場(chǎng)容量大、增長(zhǎng)快

全國(guó)老齡會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到到2020年，我國(guó)老年人的退休金總額將達(dá)到28,145億元；到2030年，將增加到73,219億元。這些資金，大部分將進(jìn)入市場(chǎng)消費(fèi)，對(duì)高、中、低端的養(yǎng)老院的需求都十分龐大。

根據(jù)《中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)養(yǎng)老與護(hù)理專(zhuān)業(yè)委員對(duì)北京養(yǎng)老市場(chǎng)需求》調(diào)查顯示，大約有36.1%的老年人愿意一次性支付15-40萬(wàn)費(fèi)用，這部分老年人定位為中端需求能力老人。愿意一次性支付40萬(wàn)元以上費(fèi)用的占0.5%,這部分老年人定位為具備高端需求能力。按此推算，全國(guó)約有80萬(wàn)老人達(dá)到高端消費(fèi)能力。

在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，月付1,000-2,000歐元的高端特色養(yǎng)老服務(wù)很有市場(chǎng)，在臺(tái)灣，中檔養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月度管理費(fèi)在4,000-6,000元人民幣。

在中國(guó)，基本的居住、飲食、醫(yī)療等要求得到滿足的條件下，能承受1,500-2,000元費(fèi)用的中端老人，占9.2%，能每月承受2,000元以上費(fèi)用的高端消費(fèi)老人，占1.9%。按此推算，全國(guó)達(dá)到高端消費(fèi)能力的老人總數(shù)約為300-350萬(wàn)。

二 養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)：

隨著老年住宅市場(chǎng)的日益成熟完善，養(yǎng)老地產(chǎn)將會(huì)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：

休閑化：為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高要求，未來(lái)部分老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪。

建筑多樣化：隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通將是未來(lái)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。

功能豐富化：未來(lái)的老年住宅將不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體，老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時(shí)光。

科技化：以科技為依托的老年人專(zhuān)用設(shè)計(jì)是未來(lái)老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專(zhuān)用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入潛力，基于老年人的更深入的研究將使未來(lái)的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來(lái)更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無(wú)處不在。

社會(huì)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化：作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)不斷細(xì)化、豐富的過(guò)程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等。

我們來(lái)看看養(yǎng)老行業(yè)的國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老項(xiàng)目運(yùn)作和管理模式的對(duì)比

日本養(yǎng)老地產(chǎn)

從居住模式上來(lái)說(shuō)，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：

同居寄宿型：同戶門(mén)、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡(jiǎn)易烹調(diào)設(shè)備。

同居分住型：同戶門(mén)，廚房、浴廁及起居室全部分開(kāi)各自配套。

鄰居合住型：分戶門(mén)，同起居室，浴廁及廚房分用。

完全鄰居型：分戶門(mén)，起居室相通，浴廁及廚房分用。

隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。

從居住形式上來(lái)說(shuō)，日本的老年住宅又分為：

國(guó)家建設(shè)地方管理的老年人住宅：屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間開(kāi)發(fā)商建設(shè)，政府出資征用的專(zhuān)供老年人使用的集合住宅，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。

押金式老年人住宅：由開(kāi)發(fā)商出資建設(shè)，專(zhuān)供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)，并每月交納管理費(fèi)等。

美國(guó)養(yǎng)老住宅

美國(guó)人意識(shí)到老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護(hù)理院、中長(zhǎng)期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場(chǎng)里近期發(fā)展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約300億美元。盡管這個(gè)行業(yè)的70%是以媽媽—爸爸式的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)營(yíng)，類(lèi)似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前30名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國(guó)約24%的床位數(shù)。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國(guó)各州的床位數(shù)均超過(guò)了10,000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11,603張床位分布在全國(guó)29個(gè)州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。

美國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)品主要分以下幾種形式：

1.獨(dú)立式老年人住宅：多數(shù)是帶廚衛(wèi)的一室戶，平面緊湊，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件，造價(jià)經(jīng)濟(jì)，總體布局上注意將老人住宅群布置在社區(qū)中心附近，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施、社交場(chǎng)所、醫(yī)療中心及交通設(shè)施。

2.集合式老年人住宅： 有專(zhuān)門(mén)的服務(wù)人員提供老年人所需服務(wù)，一般不包括醫(yī)療和護(hù)理。住宅內(nèi)有方便、安全的社交娛樂(lè)場(chǎng)所和公共食堂等各類(lèi)設(shè)施，并有完備的保衛(wèi)和報(bào)警系統(tǒng)。

3.護(hù)理型老年人住宅： 提供全面的護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)，建筑按無(wú)障礙設(shè)計(jì)。臥室衛(wèi)生獨(dú)立，起居室和廚房共用。又可分為養(yǎng)老院和護(hù)理院兩類(lèi)。

三 了解基本養(yǎng)老的三種模式：

（一）居家養(yǎng)老

1.特色：最便宜，適合老人身體較健康，護(hù)理需求較少的情況。

2.涉及三種養(yǎng)老地產(chǎn)形式：

（1）適老化普通住宅，其中還分為老少戶和老人專(zhuān)用住宅。這一類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)，并未和普通住宅并無(wú)太大區(qū)別，更像是老年人的生活群落的概念。雖然現(xiàn)在的住宅市場(chǎng)，還很少用這一概念去進(jìn)行銷(xiāo)售，但未來(lái)完全進(jìn)入老齡化社會(huì)后，適老化物業(yè)的概念將會(huì)形成一種重要的住宅需求。未來(lái)很有可能在一些環(huán)境優(yōu)美，社區(qū)醫(yī)療，商業(yè)較成熟的項(xiàng)目會(huì)大打養(yǎng)老概念。

（2）老年社區(qū)住宅，終端路線，和適老化普通住宅區(qū)別在于它會(huì)包含一些適合老年人的公共服務(wù)設(shè)施，并提供老年人的餐飲，照料等服務(wù)。

（3）老年公寓，同老年社區(qū)住宅，只是物業(yè)形態(tài)有變化，更多見(jiàn)于市中心或低端項(xiàng)目。

3.社會(huì)定位：

對(duì)于居家養(yǎng)老目前來(lái)說(shuō)，這是中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，老人居住的主要是自有物業(yè)或子女的物業(yè)，由自身的養(yǎng)老金和子女來(lái)贍養(yǎng)，這種模式的社會(huì)成本較低，也比較經(jīng)濟(jì)，但未來(lái)人口結(jié)構(gòu)的改變，家庭養(yǎng)老人力成本將會(huì)劇增，這一模式很難廣泛延續(xù)。

（二）社區(qū)養(yǎng)老

1.特色：價(jià)格適中，適合大部分老人身體，護(hù)理需求一般的情況。

2.涉及兩種養(yǎng)老地產(chǎn)形式：

（1）老年人活動(dòng)中心

（2）日托式托老所

以上兩種主要提供適合老人的綜合服務(wù)，包括醫(yī)療，娛樂(lè)，餐飲，零售，清潔，照料等。

3.社會(huì)定位：

社區(qū)養(yǎng)老模式是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式，可以在城市各個(gè)設(shè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)中心，或建立具備養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)功能的社區(qū)。老人在家里也能享受專(zhuān)業(yè)的營(yíng)養(yǎng)，護(hù)理，醫(yī)療，專(zhuān)業(yè)咨詢。這一模式也更適合中國(guó)老年的生理和心理需求，也節(jié)約了單獨(dú)建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的精力和成本。

但這種模式對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)花費(fèi)較高，走得中高端路線，案例：武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)，北京太陽(yáng)城拉年社區(qū)，杭州綠城蘭亭；萬(wàn)科，良?jí)Ｎ幕咫S園嘉樹(shù)，保利西塘越。

（三）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

1.特色：價(jià)格最貴，適合老人身體較虛弱，護(hù)理需求較多的情況。

2.涉及多種養(yǎng)老地產(chǎn)形式：

（1）公辦福利院：福利機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低

（2）私立福利院

（3）老年康復(fù)院

（4）老年護(hù)理園

（5）臨終關(guān)懷設(shè)施

其中私立福利院、老年康復(fù)院、老年護(hù)理園則有公私合辦，私營(yíng)等形式，照料對(duì)象也比較寬泛，從健康老人，護(hù)理老人均包括。

3.社會(huì)定位：

從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老到社區(qū)養(yǎng)老開(kāi)始，養(yǎng)老地產(chǎn)就開(kāi)始有所作為了。首先拿機(jī)構(gòu)養(yǎng)老來(lái)說(shuō)，專(zhuān)門(mén)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將老人集中起來(lái)，進(jìn)行全方位的照顧，可以有效減少贍養(yǎng)人的壓力，同時(shí)部分困難老人的照顧問(wèn)題也可以用較低的成本解決。當(dāng)然目前機(jī)構(gòu)養(yǎng)老發(fā)展并不成熟，主要是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的質(zhì)量，服務(wù)水平參次不齊。那么商機(jī)也就在這里，我們?yōu)槭裁床蛔鲆恍┵|(zhì)量和服務(wù)水平好的？案例：北京匯晨老年公寓。重慶山語(yǔ)印象老年公寓。

四 養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品：

目前普遍的看法是養(yǎng)老地產(chǎn)此時(shí)最好的投資方向是居家-社區(qū)混合養(yǎng)老模式。目前國(guó)內(nèi)絕大部分的產(chǎn)品也都是社區(qū)養(yǎng)老的范疇，當(dāng)然從專(zhuān)業(yè)角度，居家-社區(qū)混合養(yǎng)老產(chǎn)品還有向下的細(xì)分。

1.協(xié)助性養(yǎng)老產(chǎn)品：規(guī)模小，屬于商住用地項(xiàng)目，一線城市，中心非CBD地段，針對(duì)老人的專(zhuān)業(yè)配套設(shè)施，有一定的自身特色，租賃模式，國(guó)內(nèi)外知名養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商操作。目前是中高端老人。

2.多代社區(qū)產(chǎn)品：規(guī)模較大，住宅用地片偏多，一線城市，次中心成熟地段，配套設(shè)施完善，可租可售，目標(biāo)是中等銷(xiāo)售老人。

3.郊區(qū)大型養(yǎng)老社區(qū)：規(guī)模大，劃撥或集體用地項(xiàng)目，一線城市，自然環(huán)境較好的郊區(qū)，設(shè)施完善，綠化，景觀出眾。會(huì)員制（如保險(xiǎn)公司VIP客戶），或租賃，目標(biāo)高端老人。

4.復(fù)合型養(yǎng)生度假社區(qū)產(chǎn)品：規(guī)模大，商住均可，低密度項(xiàng)目，風(fēng)景區(qū)，旅游城市。景點(diǎn)附近，山區(qū)，海邊。配套友高端休閑體育和娛樂(lè)設(shè)施，有些也打分時(shí)度假偶的概念，銷(xiāo)售會(huì)籍，產(chǎn)權(quán)或度假屋出租等形式。目標(biāo)更廣范圍的高端人群。

5.CCRC社區(qū)產(chǎn)品：規(guī)模大，商服用地項(xiàng)目，自然生態(tài)較好，氣候較好的城市，自然環(huán)境優(yōu)越的區(qū)域，提供生活，娛樂(lè)和專(zhuān)業(yè)醫(yī)療等綜合服務(wù)，準(zhǔn)入制加服務(wù)費(fèi)，提供僅提供租賃和服務(wù)，不銷(xiāo)售，目標(biāo)進(jìn)行退休養(yǎng)老療養(yǎng)的官員或企業(yè)高管。

4觀點(diǎn)大家說(shuō)：

之所以說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)概念大于實(shí)質(zhì)。是因?yàn)橹袊?guó)未來(lái)呈現(xiàn)老齡化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，百姓和政府都有重視此產(chǎn)業(yè)的動(dòng)機(jī)。而實(shí)質(zhì)弱的本因又來(lái)自于盈利模式的不確定，投資方對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的賺錢(qián)能力缺乏信心。

參考國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，主要依靠會(huì)員制(一個(gè)老人要入會(huì)收取80~100萬(wàn)左右)。這在發(fā)達(dá)國(guó)家(老齡化程度高的日本有很多這樣的機(jī)構(gòu))比較普遍，其內(nèi)在原因和百姓習(xí)俗密不可分，國(guó)外人的生活非常獨(dú)立，老了基本不靠?jī)号?，故而?duì)養(yǎng)老院的需求相對(duì)剛性，故而把自己相當(dāng)部分資金拿來(lái)購(gòu)買(mǎi)一份會(huì)員卡他們是心甘情愿的。然而在中國(guó)這樣一個(gè)不養(yǎng)老子不孝的國(guó)家，老人寧可把自己的錢(qián)給兒子買(mǎi)房，也不會(huì)過(guò)多考慮給自己花百八十萬(wàn)來(lái)弄什么養(yǎng)老院，因?yàn)樾睦镆欢ㄐ湃蝺号畟兛隙ú荒懿灰覀冏鰞号囊草^少嘗試讓爸媽去養(yǎng)老院。自己窮究不用說(shuō)掏那份養(yǎng)老院的錢(qián)了，自己富有了更拉不下臉把爸媽送進(jìn)養(yǎng)老院。

那國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)可能靠什么賺錢(qián)呢？主要還是靠重點(diǎn)靠周邊產(chǎn)業(yè)。

首先是醫(yī)療，未來(lái)國(guó)家甲級(jí)醫(yī)院或老年病專(zhuān)科醫(yī)院在一些重點(diǎn)旅游區(qū)設(shè)立分院，養(yǎng)老地產(chǎn)的地點(diǎn)選擇往往是山清水秀之地，在這些地方開(kāi)設(shè)分院是很好的收入來(lái)源之一，地產(chǎn)物業(yè)可以深入與醫(yī)院洽談各種合作模式：租賃土地給醫(yī)院，直接買(mǎi)地皮給物業(yè)都可。

醫(yī)院的主要收入就是床位，另外可以在診斷上進(jìn)行收費(fèi)創(chuàng)新，對(duì)于老年人更加注重的是養(yǎng)生，中醫(yī)就診的診費(fèi)可以適當(dāng)提高。做好人群定位，普通百姓肯定不行。省市級(jí)離休干部/老一輩商人都有自己或國(guó)家贈(zèng)予的“寶齋”。能鎖住的固定人群是屈指可數(shù)，唯一能鎖住的就是過(guò)來(lái)的蹭客，捎帶手連旅游帶養(yǎng)老的可能才是你真正的消費(fèi)群體。

其次就是旅游，其實(shí)中國(guó)目前的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)是有天然聯(lián)系的，理由很簡(jiǎn)單，您看看當(dāng)年的北戴河療養(yǎng)院，那些老干部房子都在當(dāng)年看來(lái)(時(shí)代價(jià)值觀)風(fēng)景優(yōu)美的海岸。但旅游的關(guān)鍵還是在主題，山就是那么個(gè)山，水就是那么些水，你怎么把這些素材講成一套套引人的故事，這就是開(kāi)發(fā)商的本事。

最后可以突破的是住宅地產(chǎn)，這一條是所有做地產(chǎn)生意的人都明白的，住宅地產(chǎn)是剛需，我不說(shuō)，你是明白的。（觀點(diǎn)僅供參考）

來(lái)源：新確醫(yī)療養(yǎng)老投資服務(wù)機(jī)構(gòu)