于是，本身并無(wú)險(xiǎn)資資源的保利“手動(dòng)”完成與中國(guó)太平保險(xiǎn)有限公司的聯(lián)姻，雙方打造一支股權(quán)投資基金，探索引入保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式。

不僅如此，今年保利還成立了自己的養(yǎng)老用品公司，進(jìn)軍福祉市場(chǎng)；成立創(chuàng)投公司，對(duì)有潛質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)進(jìn)行投資。這些舉動(dòng)預(yù)計(jì)能幫助這家地產(chǎn)開發(fā)商涉足新興領(lǐng)域，帶來(lái)更豐富的現(xiàn)金流。

而早在4年前，保利為獲取專業(yè)養(yǎng)老介護(hù)服務(wù)能力，與安平管理投資有限公司共同打造的“和熹會(huì)”，現(xiàn)在不但承擔(dān)養(yǎng)老項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，還正式進(jìn)入人才培訓(xùn)和策劃咨詢領(lǐng)域。

不過(guò)張亮仍稱，在保利目前的布局中，適老化改造“還是慢了點(diǎn)”，要加強(qiáng)一下。

上下游延伸

據(jù)保利地產(chǎn)最新披露的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈情況，其已從中游、為人熟知的老年地產(chǎn)、“和熹會(huì)”老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，向上游和下游兩頭延伸。

上游與中國(guó)太平保險(xiǎn)達(dá)成戰(zhàn)略合作，成立國(guó)內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，解決資金成本問(wèn)題；下游則成立老年用品公司，并通過(guò)創(chuàng)投公司專業(yè)投資科技產(chǎn)品，獲取豐富現(xiàn)金流。

近期，與中國(guó)太平達(dá)成合作的保利地產(chǎn)會(huì)培育專業(yè)的投資公司和運(yùn)營(yíng)公司。投資公司采取重資產(chǎn)運(yùn)作，運(yùn)營(yíng)公司采取輕資產(chǎn)運(yùn)作，根據(jù)立足一二線核心城市成熟地段的原則，快速布局機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目和社區(qū)養(yǎng)老項(xiàng)目。未來(lái)，上述股權(quán)投資基金還將涉足健康診斷等領(lǐng)域。

再加上對(duì)養(yǎng)老消費(fèi)品和科技用品的投資，保利呈現(xiàn)將養(yǎng)老業(yè)務(wù)全覆蓋的架勢(shì)。

保利內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)稱，在今年年初保利地產(chǎn)發(fā)布的5P戰(zhàn)略（包括養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)O2O、綠色建筑、海外地產(chǎn)和APP）中，養(yǎng)老地產(chǎn)無(wú)疑是發(fā)展最快，成效最明顯的一個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，保利地產(chǎn)，甚至其母公司保利集團(tuán)都已將養(yǎng)老作為重要的戰(zhàn)略方向，上下各級(jí)達(dá)成一致，因此內(nèi)部審批會(huì)比較快。

保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊、總經(jīng)理朱銘新親力親為。一個(gè)表現(xiàn)是，已多年未接受媒體專訪的宋廣菊，近期在電視節(jié)目中暢談養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

據(jù)悉，保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的工作，由集團(tuán)副總經(jīng)理胡在新?lián)味麻L(zhǎng)的保利物業(yè)公司具體落實(shí)。物業(yè)公司不僅負(fù)責(zé)養(yǎng)老與社區(qū)O2O結(jié)合的部分，旗下還有專門的養(yǎng)老事業(yè)部。未來(lái)，養(yǎng)老事業(yè)部計(jì)劃獨(dú)立出來(lái)，形成養(yǎng)老公司。

保利發(fā)展研究院負(fù)責(zé)跟蹤集團(tuán)該業(yè)務(wù)發(fā)展的全過(guò)程，同時(shí)調(diào)研吸收海內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及科研成果。該院院長(zhǎng)張亮同時(shí)擔(dān)任保利（橫琴）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理。該投資公司是保利入股的市場(chǎng)化、專業(yè)化的創(chuàng)投企業(yè)，其中一個(gè)方向是投資養(yǎng)老、適老領(lǐng)域有潛質(zhì)的種子企業(yè)。

保利地產(chǎn)稱，最終目的是培育全產(chǎn)業(yè)鏈，主要是以“中國(guó)國(guó)際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)”為平臺(tái)，成立“中國(guó)養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，整合行業(yè)資源，經(jīng)過(guò)培育，形成養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、護(hù)理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、適老化住宅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心、醫(yī)療資源在內(nèi)的行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

但其同時(shí)承認(rèn)，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。其目前主要以提高市場(chǎng)占有率，樹立品牌形象為目標(biāo)，計(jì)劃利用3-5年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)逐步盈虧平衡，進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)階段，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)上市。

萬(wàn)億規(guī)模市場(chǎng)

全國(guó)老齡辦的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)老年人口市場(chǎng)服務(wù)達(dá)到了一萬(wàn)億消費(fèi)規(guī)模，預(yù)測(cè)到2020年會(huì)達(dá)到3.3萬(wàn)億，2030年將近8.6萬(wàn)億規(guī)模，2040年則翻倍至17.5萬(wàn)億。

養(yǎng)老的三種模式包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。保利通過(guò)調(diào)研得知，美國(guó)兩家最大的養(yǎng)老保健房地產(chǎn)投資信托基金公司HCP和Ventas，其投資的最大份額在養(yǎng)老社區(qū)，投資額度分別占總數(shù)的38%和60%。其次是專業(yè)護(hù)理院，醫(yī)療辦公樓，最后才是醫(yī)院。

保利認(rèn)為，中國(guó)老年人對(duì)傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感需求，是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。因此，其判斷以居家為基礎(chǔ)（約九成老人）、以社區(qū)為依托（7%的老人選擇）、以機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充（3%的老人選擇）的“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系，仍是未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老的主要方向，居家和社區(qū)養(yǎng)老將是企業(yè)下一個(gè)掘金方向。

“社區(qū)物業(yè)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的重要場(chǎng)景?！焙谛略诘诙美夏戤a(chǎn)業(yè)博覽會(huì)上總結(jié)道。這可能是保利以房地產(chǎn)開發(fā)商身份進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的信心所在。

保利的社區(qū)養(yǎng)老計(jì)劃以和熹健康生活館為據(jù)點(diǎn)，形成閉合的健康養(yǎng)老生態(tài)鏈。健康生活館采用O2O模式運(yùn)作，線下部分為社區(qū)中老年人群提供包括健康管理服務(wù)、特色助老服務(wù)、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)對(duì)象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時(shí)也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。而線上網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)則對(duì)所有的客戶資源進(jìn)行大數(shù)據(jù)管理。

董事長(zhǎng)宋廣菊介紹：“隨著健康生活館的服務(wù)逐步深入和被客戶認(rèn)可，與客戶之間培養(yǎng)出較強(qiáng)的粘性后，保利計(jì)劃利用這些大數(shù)據(jù)資源，與其養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、甚至其他外部機(jī)構(gòu)合作?！?

比健康生活館更早、承擔(dān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)職責(zé)的“和熹會(huì)”，其運(yùn)營(yíng)情況也反映了養(yǎng)老市場(chǎng)的潛力。據(jù)悉，首家和熹養(yǎng)老院于2012年在北京開業(yè)時(shí)，初期入住率只有30%。該數(shù)字去年增長(zhǎng)至70%，到前兩個(gè)月不但住滿，甚至出現(xiàn)了人員輪侯的情況。

“老齡富裕人口增長(zhǎng)很快。”張亮說(shuō)。其同時(shí)舉了另一個(gè)例子，太平一款養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，保額上百萬(wàn)，但在不足半年時(shí)間內(nèi)就賣出了接近兩萬(wàn)份。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，保利規(guī)劃用5年時(shí)間，在50個(gè)城市籌建80-100家和熹會(huì)；社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來(lái)3年時(shí)間，在30個(gè)核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗(yàn)店。

盈利模式探索

盡管前景看好，但目前的投入也很大。保利預(yù)計(jì)未來(lái)五年，固定資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)資金投入預(yù)計(jì)在50億-60億元。

盈利部分則來(lái)自于：居家養(yǎng)老提供適老化設(shè)計(jì)和上門養(yǎng)老增值服務(wù)收取的費(fèi)用；社區(qū)養(yǎng)老通過(guò)提供健康生活館商品和服務(wù)收取有償服務(wù)費(fèi)，以及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老收取的月租金與專業(yè)服務(wù)費(fèi)。短期內(nèi)只能微利盈利。

在英、美、日等國(guó)家，REITs和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）的發(fā)展也為養(yǎng)老住宅的發(fā)展提供了更多的融資渠道。同時(shí)又有房屋逆按揭和各類養(yǎng)老保險(xiǎn)，來(lái)保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)方面的支付能力。

而國(guó)內(nèi)土地政策、財(cái)稅政策和金融政策尚不健全，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商很難建立盈利模式和退出機(jī)制，難以專注發(fā)揮其在物業(yè)管理、適老化改造和新建養(yǎng)老社區(qū)方面的優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)，保利養(yǎng)老事業(yè)方面的一位人士笑言：“正是因?yàn)橐黄瞻?，所以什么都可以做?！?

解決資金問(wèn)題的第一步是與保險(xiǎn)公司聯(lián)姻。張亮介紹，保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期低成本資金，在尚沒(méi)有REITs和CMBS的情況下，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的補(bǔ)充。

其稱，保險(xiǎn)公司尋找好區(qū)域好物業(yè)的欲望也很強(qiáng)烈。張亮說(shuō)：“對(duì)保險(xiǎn)公司而言，其一方面可在需求端，推出與養(yǎng)老社區(qū)入住綁定的保險(xiǎn)產(chǎn)品；另一方面在供給端，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)也是資產(chǎn)配置的一種方式?！?

不過(guò)，產(chǎn)業(yè)鏈基本成型的保利仍未滿意。張亮稱，公司在“適老化改造”方面進(jìn)度還慢了點(diǎn)。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，保利已制定家居適老化改造方案，明年將作為居家養(yǎng)老的一項(xiàng)服務(wù)重點(diǎn)推出。

對(duì)尚未進(jìn)入家裝領(lǐng)域的地產(chǎn)商保利來(lái)說(shuō)，適老化改造可能是一個(gè)切入點(diǎn)。

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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 吳娓婷