“今年的目標是完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局?！北＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理、保利物業(yè)董事長胡在新說。

保利地產(chǎn)早在2008年就派出高管赴日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)，2011年正式將養(yǎng)老地產(chǎn)提升至集團戰(zhàn)略高度，至今進入第五個年頭。其在初期就意識到，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛起步，既要根據(jù)老人的需求和特點設(shè)計居住環(huán)境并建設(shè)住宅，又要運營和管理養(yǎng)老設(shè)施，不僅涉及地產(chǎn)，更牽涉專業(yè)的介護服務(wù)。此外，受制于土地、財稅和金融政策，養(yǎng)老地產(chǎn)和服務(wù)的供應(yīng)商還需要想辦法降低資金成本。

目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的幾大投資者中，復(fù)星集團是融合旗下保險、地產(chǎn)、醫(yī)藥三大產(chǎn)業(yè)平臺一起進軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而“堅定地把養(yǎng)老當成核心戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)”的險資企業(yè)泰康人壽則以其資金和產(chǎn)品優(yōu)勢，在北京、上海、廣州等重要城市完成布局，并計劃未來5-8年在全國投資1000億元，建設(shè)25-30個養(yǎng)老社區(qū)。

“經(jīng)過我們反復(fù)研究，還是險資與養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式與回報周期最匹配。”保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長張亮說。

于是，本身并無險資資源的保利“手動”完成與中國太平保險有限公司的聯(lián)姻，雙方打造一支股權(quán)投資基金，探索引入保險資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式。

不僅如此，今年保利還成立了自己的養(yǎng)老用品公司，進軍福祉市場；成立創(chuàng)投公司，對有潛質(zhì)的養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)進行投資。這些舉動預(yù)計能幫助這家地產(chǎn)開發(fā)商涉足新興領(lǐng)域，帶來更豐富的現(xiàn)金流。

而早在4年前，保利為獲取專業(yè)養(yǎng)老介護服務(wù)能力，與安平管理投資有限公司共同打造的“和熹會”，現(xiàn)在不但承擔養(yǎng)老項目的運營管理，還正式進入人才培訓(xùn)和策劃咨詢領(lǐng)域。

不過張亮仍稱，在保利目前的布局中，適老化改造“還是慢了點”，要加強一下。

上下游延伸

據(jù)保利地產(chǎn)最新披露的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈情況，其已從中游、為人熟知的老年地產(chǎn)、“和熹會”老年服務(wù)機構(gòu)，向上游和下游兩頭延伸。

上游與中國太平保險達成戰(zhàn)略合作，成立國內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，解決資金成本問題；下游則成立老年用品公司，并通過創(chuàng)投公司專業(yè)投資科技產(chǎn)品，獲取豐富現(xiàn)金流。

近期，與中國太平達成合作的保利地產(chǎn)會培育專業(yè)的投資公司和運營公司。投資公司采取重資產(chǎn)運作，運營公司采取輕資產(chǎn)運作，根據(jù)立足一二線核心城市成熟地段的原則，快速布局機構(gòu)養(yǎng)老項目和社區(qū)養(yǎng)老項目。未來，上述股權(quán)投資基金還將涉足健康診斷等領(lǐng)域。

再加上對養(yǎng)老消費品和科技用品的投資，保利呈現(xiàn)將養(yǎng)老業(yè)務(wù)全覆蓋的架勢。

保利內(nèi)部人士對經(jīng)濟觀察報稱，在今年年初保利地產(chǎn)發(fā)布的5P戰(zhàn)略（包括養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)O2O、綠色建筑、海外地產(chǎn)和APP）中，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是發(fā)展最快，成效最明顯的一個項目。

事實上，保利地產(chǎn)，甚至其母公司保利集團都已將養(yǎng)老作為重要的戰(zhàn)略方向，上下各級達成一致，因此內(nèi)部審批會比較快。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊、總經(jīng)理朱銘新親力親為。一個表現(xiàn)是，已多年未接受媒體專訪的宋廣菊，近期在電視節(jié)目中暢談養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

據(jù)悉，保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的工作，由集團副總經(jīng)理胡在新?lián)味麻L的保利物業(yè)公司具體落實。物業(yè)公司不僅負責(zé)養(yǎng)老與社區(qū)O2O結(jié)合的部分，旗下還有專門的養(yǎng)老事業(yè)部。未來，養(yǎng)老事業(yè)部計劃獨立出來，形成養(yǎng)老公司。

保利發(fā)展研究院負責(zé)跟蹤集團該業(yè)務(wù)發(fā)展的全過程，同時調(diào)研吸收海內(nèi)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗及科研成果。該院院長張亮同時擔任保利（橫琴）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)投資有限公司總經(jīng)理。該投資公司是保利入股的市場化、專業(yè)化的創(chuàng)投企業(yè)，其中一個方向是投資養(yǎng)老、適老領(lǐng)域有潛質(zhì)的種子企業(yè)。

保利地產(chǎn)稱，最終目的是培育全產(chǎn)業(yè)鏈，主要是以“中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會”為平臺，成立“中國養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，整合行業(yè)資源，經(jīng)過培育，形成養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、護理培訓(xùn)機構(gòu)、適老化住宅、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究中心、醫(yī)療資源在內(nèi)的行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

但其同時承認，目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)處于起步探索階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。其目前主要以提高市場占有率，樹立品牌形象為目標，計劃利用3-5年的時間實現(xiàn)逐步盈虧平衡，進入穩(wěn)健運營階段，用8-10年的時間達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道，爭取實現(xiàn)上市。

萬億規(guī)模市場

全國老齡辦的數(shù)據(jù)顯示，2010年我國老年人口市場服務(wù)達到了一萬億消費規(guī)模，預(yù)測到2020年會達到3.3萬億，2030年將近8.6萬億規(guī)模，2040年則翻倍至17.5萬億。

養(yǎng)老的三種模式包括居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老。保利通過調(diào)研得知，美國兩家最大的養(yǎng)老保健房地產(chǎn)投資信托基金公司HCP和Ventas，其投資的最大份額在養(yǎng)老社區(qū)，投資額度分別占總數(shù)的38%和60%。其次是專業(yè)護理院，醫(yī)療辦公樓，最后才是醫(yī)院。

保利認為，中國老年人對傳統(tǒng)的家庭關(guān)懷以及情感需求，是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。因此，其判斷以居家為基礎(chǔ)（約九成老人）、以社區(qū)為依托（7%的老人選擇）、以機構(gòu)為補充（3%的老人選擇）的“9073”養(yǎng)老服務(wù)體系，仍是未來中國養(yǎng)老的主要方向，居家和社區(qū)養(yǎng)老將是企業(yè)下一個掘金方向。

“社區(qū)物業(yè)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和服務(wù)的重要場景?！焙谛略诘诙美夏戤a(chǎn)業(yè)博覽會上總結(jié)道。這可能是保利以房地產(chǎn)開發(fā)商身份進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的信心所在。

保利的社區(qū)養(yǎng)老計劃以和熹健康生活館為據(jù)點，形成閉合的健康養(yǎng)老生態(tài)鏈。健康生活館采用O2O模式運作，線下部分為社區(qū)中老年人群提供包括健康管理服務(wù)、特色助老服務(wù)、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)對象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。而線上網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺則對所有的客戶資源進行大數(shù)據(jù)管理。

董事長宋廣菊介紹：“隨著健康生活館的服務(wù)逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養(yǎng)出較強的粘性后，保利計劃利用這些大數(shù)據(jù)資源，與其養(yǎng)老機構(gòu)、甚至其他外部機構(gòu)合作。”

比健康生活館更早、承擔機構(gòu)養(yǎng)老運營職責(zé)的“和熹會”，其運營情況也反映了養(yǎng)老市場的潛力。據(jù)悉，首家和熹養(yǎng)老院于2012年在北京開業(yè)時，初期入住率只有30%。該數(shù)字去年增長至70%，到前兩個月不但住滿，甚至出現(xiàn)了人員輪侯的情況。

“老齡富裕人口增長很快?！睆埩琳f。其同時舉了另一個例子，太平一款養(yǎng)老保險產(chǎn)品，保額上百萬，但在不足半年時間內(nèi)就賣出了接近兩萬份。

經(jīng)濟觀察報獲悉，保利規(guī)劃用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會；社區(qū)居家養(yǎng)老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。

盈利模式探索

盡管前景看好，但目前的投入也很大。保利預(yù)計未來五年，固定資產(chǎn)與運營資金投入預(yù)計在50億-60億元。

盈利部分則來自于：居家養(yǎng)老提供適老化設(shè)計和上門養(yǎng)老增值服務(wù)收取的費用；社區(qū)養(yǎng)老通過提供健康生活館商品和服務(wù)收取有償服務(wù)費，以及機構(gòu)養(yǎng)老收取的月租金與專業(yè)服務(wù)費。短期內(nèi)只能微利盈利。

在英、美、日等國家，REITs和CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）的發(fā)展也為養(yǎng)老住宅的發(fā)展提供了更多的融資渠道。同時又有房屋逆按揭和各類養(yǎng)老保險，來保障老年人在養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)方面的支付能力。

而國內(nèi)土地政策、財稅政策和金融政策尚不健全，進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商很難建立盈利模式和退出機制，難以專注發(fā)揮其在物業(yè)管理、適老化改造和新建養(yǎng)老社區(qū)方面的優(yōu)勢。

不過，保利養(yǎng)老事業(yè)方面的一位人士笑言：“正是因為一片空白，所以什么都可以做?！?

解決資金問題的第一步是與保險公司聯(lián)姻。張亮介紹，保險公司的長期低成本資金，在尚沒有REITs和CMBS的情況下，對開發(fā)商來說是很好的補充。

其稱，保險公司尋找好區(qū)域好物業(yè)的欲望也很強烈。張亮說：“對保險公司而言，其一方面可在需求端，推出與養(yǎng)老社區(qū)入住綁定的保險產(chǎn)品；另一方面在供給端，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)也是資產(chǎn)配置的一種方式。”

不過，產(chǎn)業(yè)鏈基本成型的保利仍未滿意。張亮稱，公司在“適老化改造”方面進度還慢了點。

經(jīng)濟觀察報獲悉，保利已制定家居適老化改造方案，明年將作為居家養(yǎng)老的一項服務(wù)重點推出。

對尚未進入家裝領(lǐng)域的地產(chǎn)商保利來說，適老化改造可能是一個切入點。

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經(jīng)濟觀察報 記者 吳娓婷