雖然養(yǎng)老地產(chǎn)前景看好，眾多房企也紛紛進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，但是，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展中也遇到了瓶頸，困境中的養(yǎng)老地產(chǎn)如何突圍？養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展運營模式又應(yīng)該是怎樣的？

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

盡管各路“神仙”在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和項目爭奪上都顯盡神通，但在探索的道路上卻遭遇困難重重。投資者們在這領(lǐng)域遭到了種種問題：拿地難、運營難、發(fā)展難有如大山一般壓得他們喘息困難。北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，“盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時間內(nèi)迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚?！痹诖鞯铝盒腥A北區(qū)策略發(fā)展顧問主管及董事王晨博士看來，國內(nèi)還沒有一家養(yǎng)老地產(chǎn)的運作是成功的。

土地，是養(yǎng)老機構(gòu)最難突破的瓶頸。業(yè)內(nèi)人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無奈，并沒有任何一家開發(fā)商會拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。在記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后賣住宅。同策咨詢與研究發(fā)展中心研究總監(jiān)張宏偉指出，開發(fā)商在獲得土地時，土地市場尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)，因此，當(dāng)前要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能在現(xiàn)有經(jīng)營性用地基礎(chǔ)上獲得。缺乏政策支持，土地價格往往和市場價格看齊。從理論角度來講，土地價格成本較高是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)很難盈利的非常重要的原因之一。

現(xiàn)實的情況是，城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，商業(yè)型養(yǎng)老項目基本都是建設(shè)在國有出讓用地上，多數(shù)養(yǎng)老項目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。

除了拿地難，養(yǎng)老項目的經(jīng)營更是擺在企業(yè)面前的一大難題。。“由于缺乏足夠的政府支持，包括特殊的金融政策、稅收政策、土地政策等，目前開發(fā)商運作養(yǎng)老地產(chǎn)的過程較為艱辛，像在叢林中摸索著前進。養(yǎng)老地產(chǎn)很容易演變成以養(yǎng)老名義進行的純房地產(chǎn)項目，而沒被當(dāng)成一項全民的產(chǎn)業(yè)得到重視。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

戴德梁行黎慶文認(rèn)為，土地價格高，稅收重使養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)成本高企。即使國家政策支持收取“進入資格費”，可能也會因為太高昂而嚇退消費相對保守的老人。在國外，政府通過優(yōu)惠和直接補貼來最大限度地降低“進入資格費”的臺階。

而與此同時，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式仍不成熟，投資回報率不確定性較高，投資風(fēng)險也較大，加之投資資金要求高，收益回款慢，都成為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對硬件設(shè)計和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領(lǐng)域進入的臺階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對接，肯定沒法找到著力點。在黎慶文看來，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗多、融資渠道多、有營銷資源和經(jīng)營管理經(jīng)驗等優(yōu)勢，但缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源。而擁有養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機構(gòu)、護理機構(gòu)和醫(yī)療機構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機構(gòu)的盈利模式大不相同：一個是追求短期套現(xiàn)，一個是追求長期服務(wù)獲利。

三種盈利模式仍待探索

盡管前景看好，但養(yǎng)老地產(chǎn)目前面臨的諸多問題依然突出。

全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會秘書長陳寶存表示，天津有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設(shè)計了60個養(yǎng)老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

“就實質(zhì)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運營服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤點?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出。

正是由于目前是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的試驗階段，其中一個突出表現(xiàn)就是開發(fā)模式呈現(xiàn)出混亂的局面?！耙恍╅_發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，不過，排除上述缺陷，“銷售”模式的優(yōu)點在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，將會是房地產(chǎn)企業(yè)考慮的重點。

模式之二則是“銷售加持有”的方式，可以回籠資金，另外一方面可以推動政策獲取后期運營的持續(xù)收入。據(jù)悉已有房地產(chǎn)企業(yè)開始了類似操作。

模式之三則是會員制的“綜合地產(chǎn)型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務(wù)收益。會員制是養(yǎng)老地產(chǎn)項目頗為青睞的經(jīng)營方式。上海親和源在2008年進入市場時，推行的即是會員制。據(jù)介紹，該項目有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，卡費89萬元（需一次性繳納），按戶型分，小套、中套、大套的年費分別為2.98萬、3.98萬、6.98萬元。A卡可繼承，可轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓需交卡費10%的轉(zhuǎn)讓費。B卡為“終身卡”（15年），年費2.98萬元，卡費按照小套、中套、大套分，分別是45萬、55萬、88萬元。

“卡費和年費均隨著市場價不斷調(diào)整，但已入住的老人卡費是不變的。”項目負(fù)責(zé)人稱，上海親和源的A卡卡費已經(jīng)從最初的50萬漲到目前89萬元；B卡大套戶型的卡費，也從60萬漲到現(xiàn)在88萬元，小套從33萬漲到了45萬元。

成功的養(yǎng)老模式

日本：興建社區(qū)老年服務(wù)站

日本是老齡化最嚴(yán)重的國家之一，預(yù)計到2055年每2.5個日本人中就有1個65歲以上的老人，每4個日本人中就有1名75歲以上的老人。

日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全面覆蓋了各類人群的需求，養(yǎng)老模式也逐漸從醫(yī)院和機構(gòu)養(yǎng)老向家庭養(yǎng)老過渡。相關(guān)居住建筑包括各種層次的老人之家、租賃式的老人住宅、以及銀發(fā)住宅等，服務(wù)設(shè)施則主要圍繞社區(qū)設(shè)置，如日托中心、短期入住設(shè)施、小規(guī)模多功能服務(wù)站、在宅介護支援中心、咨詢中心等。

小規(guī)模多功能服務(wù)站作為介護保險制度的一個重要產(chǎn)物，也是日本政府近年來著力推行的養(yǎng)老服務(wù)模式。它通過政府主導(dǎo)下的市場運營模式，實現(xiàn)了嵌入社區(qū)中的就近服務(wù)，使養(yǎng)老服務(wù)全方位進入家庭，介護保險政策得以落地。

日本三種養(yǎng)老模式（來源：中國敬老院網(wǎng)）

中國臺灣：多元化的老年公寓

臺灣的養(yǎng)老設(shè)施依據(jù)經(jīng)營主體的不同，形成公辦公營、公辦民營和私立民營等多元化的經(jīng)營形式，面向老年人市場提供敬老院、高檔老年公寓、養(yǎng)生文化村、安養(yǎng)中心等多種居住建筑類型。

臺灣土地資源緊缺，一種常見的老年居住建筑是城區(qū)綜合體形式的老年公寓。這類老年公寓主要面向中高收入的老年群體，社工參與是其重要特色。老年公寓多為高層建筑，在一棟建筑中，既有獨立、半獨立的老年人居住單間或套房，又配套有全面的公共服務(wù)，如館內(nèi)門診、健康咨詢、會客、棋牌、表演、餐飲、娛樂、美發(fā)、視聽等內(nèi)容。運營模式可以采取租賃式、產(chǎn)權(quán)式或產(chǎn)權(quán)帶租式等多種形式。

中國香港：政府投資民間運營

在香港的整個養(yǎng)老服務(wù)體系中，政府的角色更多是個“投資者”“制片人”，真正的“導(dǎo)演”、“演員”是香港眾多的民間機構(gòu)，他們承擔(dān)了大約90%的養(yǎng)老服務(wù)。

香港社會福利署早在2000年就推行了“安老服務(wù)統(tǒng)一評估機制”，評估長者在護理方面的需要，并編配合適的長期護理服務(wù)。而該署資助的非政府機構(gòu)中，老人服務(wù)是除康復(fù)及醫(yī)務(wù)社會服務(wù)外占比例最高的。

有一項統(tǒng)計，目前香港從事養(yǎng)老服務(wù)的人員約3萬人，其中專業(yè)社會工作人員約占50%。香港年輕人當(dāng)中，做社工的熱情也非常高。社工收入在香港還算不錯，月薪基本都在1萬元以上，社會認(rèn)同度和社會地位也比較高，不存在職業(yè)歧視。社工都是非常專業(yè)的人才，香港很多大學(xué)都有社工專業(yè)，學(xué)生畢業(yè)后基本都會從事社工工作。