一、德國(guó)老年居住建筑發(fā)展情況

(一)德國(guó)人口特征及社會(huì)養(yǎng)老模式

現(xiàn)階段，德國(guó)過(guò)低的出生率和高齡人口的不斷增長(zhǎng)使得德國(guó)的人口老齡化趨勢(shì)更加嚴(yán)峻，與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的 1/4；截止到 2002 年，60 歲及以上的老年人口比重已占德國(guó)總?cè)丝诘?24%。

德國(guó)主要的養(yǎng)老模式是社會(huì)養(yǎng)老，家庭養(yǎng)老相對(duì)比較少見(jiàn)。2001年的調(diào)查顯示，德國(guó)24％的老人選擇獨(dú)居，66％的老人與配偶共居，只有7％的老人選擇與子女同居。德國(guó)的老年人幾乎都希望住在自己獨(dú)立的住宅和熟悉的環(huán)境里安度晚年，即使在體能下降，行動(dòng)不便，需要照料和護(hù)理的情況下也不例外。大部分的德國(guó)老年人選擇在宅養(yǎng)老，因此全德約95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在養(yǎng)老院、老年人護(hù)理中心等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里。

20世紀(jì)90年代德國(guó)倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式，德國(guó)“護(hù)理式”老年人居住模式也是當(dāng)今世界比較先進(jìn)的老年人居住模式之一。

（二）德國(guó)政府對(duì)老年住宅市場(chǎng)的政策支持

政府通過(guò)“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權(quán)益：第一支柱是社會(huì)基本養(yǎng)老保障；第二支柱是私人養(yǎng)老金計(jì)劃；第三支柱是個(gè)人儲(chǔ)蓄；第四支柱是援助計(jì)劃。

德國(guó)的養(yǎng)老制度被譽(yù)為“世界上最慷慨的養(yǎng)老制度” 。早在19世紀(jì)末，當(dāng)時(shí)的宰相俾斯麥就設(shè)立了養(yǎng)老保險(xiǎn)。和其它經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域一樣，德國(guó)聯(lián)邦政府原則上不直接介入老年住區(qū)市場(chǎng)的開發(fā)。但政策上的支持是積極的。其主要表現(xiàn)在財(cái)政上對(duì)于需護(hù)理老人的支持，在稅務(wù)上對(duì)于護(hù)理企業(yè)的支持。

二、德國(guó)老年居住建筑現(xiàn)狀

(一)德國(guó)老年住區(qū)開發(fā)模式和運(yùn)營(yíng)服務(wù)模式及經(jīng)驗(yàn)

目前德國(guó)需護(hù)理的老人約230萬(wàn)人。其中150萬(wàn)人以居家養(yǎng)老為主，并結(jié)合親戚朋友鄰居的幫助，他們的年齡平均在80歲以下。另80萬(wàn)人選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，通常在養(yǎng)老院生活的老人遠(yuǎn)在于80歲以上。所以，需護(hù)理老人的第一階段以居家養(yǎng)老結(jié)合社區(qū)服務(wù)為主，第二階段進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

1.居家養(yǎng)老（結(jié)合社區(qū)服務(wù)）

居家養(yǎng)老主要是以傳統(tǒng)居家上門護(hù)理為主，日間照料中心和短期托老所為輔所組成。

居家上門護(hù)理——護(hù)理保險(xiǎn)則按護(hù)理級(jí)別以固定的金額支持上門護(hù)理的服務(wù)。

日間照料中心——通過(guò)上門護(hù)理服務(wù)的幫助，在洗漱早點(diǎn)完畢后，老人可去日間照料中心。

短期托老所——在親戚朋友鄰居不在的情況下(如外出旅游)或自己剛從醫(yī)院回家需康復(fù)階段，老人可進(jìn)入短期托老所。

2.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老院）

80萬(wàn)人2010年選擇機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)，十年后(2020年)預(yù)計(jì)再有10萬(wàn)人進(jìn)入養(yǎng)老院。老人普遍和子女分居，子女工作的壓力和對(duì)個(gè)人生活的追求以及出生率下降等，是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在德國(guó)迅速發(fā)展的主要原因。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)與居家養(yǎng)老最根本的不同在于24小時(shí)的全包位保障：護(hù)理、日間生活和起居。

3.居家養(yǎng)老結(jié)合機(jī)構(gòu)養(yǎng)老—— 德國(guó)式的老年住區(qū)

特別近幾年來(lái)在德國(guó)興起一種新型的居家養(yǎng)老模式-居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓，通常是因老人行動(dòng)不便而新建的無(wú)障礙公寓。

經(jīng)驗(yàn)表明，在居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)結(jié)合后，它受歡迎的程度更高，推廣也更快。老人們不僅所得到的服務(wù)項(xiàng)目大量增多，而且一旦臥床不起可直接進(jìn)入鄰近的養(yǎng)老院。

（二）模式解剖：“居住+護(hù)理”的社區(qū)建設(shè)和服務(wù)提供

“護(hù)理式”居住模式將居住功能放在首位，醫(yī)護(hù)功能作為輔助和補(bǔ)充，從而把“居住”和“護(hù)理”兩種在空間上不一定直接聯(lián)系的功能結(jié)合起來(lái)。這種居住模式既彌補(bǔ)了社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)私密性和自主性不足的缺點(diǎn)，同時(shí)又能滿足老年人對(duì)安全感的需求，提供包括照料、護(hù)理、幫助和治療在內(nèi)的，既靈活而又可靠的全天候服務(wù)。

1.“居住 ” 硬件建設(shè)

為了增強(qiáng)老年人在居住生活中的獨(dú)立性和自主性， “護(hù)理式”老年人居住模式對(duì)住宅及社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出了較高的要求：

(1)老年住宅必須充分考慮老年人生理以及心理方面的特殊需求，用一些小尺度，簡(jiǎn)單但又合理的輔助設(shè)施或家具來(lái)提高住宅服務(wù)質(zhì)量。例如，為行動(dòng)不便的老年人設(shè)計(jì)高度可調(diào)節(jié)、利于坐著工作的廚房操作臺(tái)和室內(nèi)合理裝置的防滑扶手等；

(2)住宅和社區(qū)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)必不可少。

(3)住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)要與住宅尺度相適宜，具有舒適的活動(dòng)空間、較強(qiáng)的可停留性和清晰安全的交通導(dǎo)向等；

(4)在規(guī)劃中盡量使住區(qū)與當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施緊密聯(lián)系在一起。

2.“護(hù)理”服務(wù)軟件

“護(hù)理式”老年人居住模式的另一個(gè)必要因素是“社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”。這種社區(qū)服務(wù)主要涵蓋了：

(1)家政服務(wù)，包括房間和公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔、必需品采購(gòu)、餐飲上門服務(wù)、花園修剪、冬季清掃等；

(2)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，包括預(yù)防、診斷、救助、治療、護(hù)理、康復(fù)、心理或精神幫助等；

(3)其他社會(huì)服務(wù)，如個(gè)人幫助、緊急求助服務(wù)、定時(shí)探訪、聊天、咨詢等。

綜合來(lái)看，護(hù)理式老年人居住模式較強(qiáng)的靈活性、適應(yīng)性、對(duì)于人力的高效利用率等特點(diǎn)決定了它的經(jīng)濟(jì)適用性。相對(duì)于社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，它的費(fèi)用要低廉很多。它的產(chǎn)生和發(fā)展極大的減輕了社會(huì)和老年人自身在居住和養(yǎng)老方面的經(jīng)濟(jì)壓力。這種“硬件設(shè)施”配合“軟件服務(wù)”的居住模式不僅可以應(yīng)用于新建居住區(qū)，也能融入到已有的住宅小區(qū)中。

三、德國(guó)老年居住建筑典型案例

案例一: 德國(guó)巴伐利亞州Kursana Domizil  H?sbach 老年公寓

Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德國(guó)巴伐利亞州赫斯巴赫市（H?sbach）新開發(fā)區(qū)，交通較為便利。由于這個(gè)區(qū)域毗鄰施佩薩爾特山，環(huán)境較好，適宜居住。這個(gè)新建的老年公寓共三層，可供100個(gè)老人居住。其中80套單人間，每套23平米，10套雙人間，每套31平米。其中在首層有27個(gè)床位專門為患有老年癡呆癥的老人設(shè)計(jì)的，并配有較好的照料和護(hù)理服務(wù)。截至2010年9月僅一年的時(shí)間，入住率已經(jīng)達(dá)到76%。

在建筑設(shè)計(jì)上，大量采用了暖色調(diào)，并且有良好的采光功能。除了在首層有一個(gè)大露臺(tái)和餐館外，二層、三層的公寓都有陽(yáng)臺(tái)和無(wú)障礙通道。另外這個(gè)老年公寓中還配有美發(fā)沙龍、診療室、公共活動(dòng)區(qū)域。每套公寓中，老人可以根據(jù)自己的喜好，攜帶自己的家具，還可以養(yǎng)寵物。

護(hù)理和照料：固定長(zhǎng)期護(hù)理；短期護(hù)理；度假護(hù)理和殘疾護(hù)理；老年癡呆癥專業(yè)護(hù)理

房間基礎(chǔ)設(shè)施：床及床頭柜；睡衣/內(nèi)衣柜，帶安全抽屜；桌子和椅子；餐具柜;吸頂燈、小夜燈；電視和電話;護(hù)士呼叫系統(tǒng)；單獨(dú)的衛(wèi)浴。

戶外區(qū)域：花園；露臺(tái)；大臺(tái)。

公共區(qū)域：大廳；美發(fā)沙龍；診療；餐館；禮拜堂（為有宗教信仰的人設(shè)計(jì)的） ；另外每層還有大的公共休息室和廚房。為了豐富老人的生活，平時(shí)老年公寓還舉辦各種活動(dòng)，比如音樂(lè)、繪畫、手工制作、在附近郊游、演講和音樂(lè)會(huì)，還有一起體驗(yàn)做美食等。給老人一種勝似在家的感覺(jué)。

項(xiàng)目實(shí)景圖

可享受陽(yáng)光和戶外活動(dòng)的庭院

陽(yáng)光露臺(tái)，從這里能看見(jiàn)大自然風(fēng)光及附近的新居民區(qū)

大廳，這里通常作為老人們見(jiàn)面的地點(diǎn)

休閑娛樂(lè)室，在這里老人可以舉辦私人慶祝會(huì)

禮拜堂，這是專門為有宗教信仰的老人設(shè)計(jì)的。每周末這里都有聚會(huì)、查經(jīng)活動(dòng)。

老人的房間，他們可以根據(jù)喜好，攜帶自己的家具，以及一些能讓他們充滿回憶的東西

護(hù)理人員陪伴老人們做各種各樣的活動(dòng)，來(lái)豐富他們的生活

四、德國(guó)老年居住建筑對(duì)中國(guó)的借鑒意義

中國(guó)人口迅速老齡化和龐大的老年人口數(shù)量在很大程度上決定了中國(guó)對(duì)于護(hù)理式居住模式的需求。首先，中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的擴(kuò)建速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上人口老齡化的速度也客觀上刺激了需求的增加。一方面因?yàn)樯鐣?huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供不應(yīng)求，另一方面因?yàn)榇蟛糠掷夏耆藷o(wú)法支付其高額的費(fèi)用。受傳統(tǒng)觀念的影響，入住社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)論是對(duì)于老年人本身還是對(duì)于其子女都是件羞恥的事情，因?yàn)樗麄冇X(jué)得只有沒(méi)有子女或是子女不孝順的老人才會(huì)被送到社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，相較而言，“護(hù)理式”居住模式更加符合中國(guó)人的傳統(tǒng)思想和價(jià)值觀念；其次，中國(guó)老年人的經(jīng)濟(jì)承受能力要遠(yuǎn)低于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的地域性差異很大，東部沿海地帶的經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)比西部?jī)?nèi)陸地區(qū)發(fā)達(dá)，德國(guó)“護(hù)理式”居住模式目前只可能在中國(guó)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市地區(qū)實(shí)現(xiàn)，比如北京、上海。

1、發(fā)展以普通自住型老年住宅為主、老年公寓和老年社區(qū)為輔的開發(fā)模式。低收入者以普通自住型老年住宅為主，中高端收入者以老年公寓和老年社區(qū)為主。但是中國(guó)社保制度不完善，老年人經(jīng)濟(jì)承擔(dān)力普遍較弱，真正的有效地需求較少。

2、積極探索最有利的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，目前四種運(yùn)營(yíng)模式：一是完成項(xiàng)目并進(jìn)入良好運(yùn)營(yíng)階段后，整體打包出售給社保、保險(xiǎn)等追求低風(fēng)險(xiǎn)低收益的金融機(jī)構(gòu)持有；二是部分出售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，用于平衡資金；三是會(huì)員卡模式；四是集合股權(quán)模式。開發(fā)商應(yīng)積極探索有利的運(yùn)營(yíng)模式。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問(wèn)題，并從專業(yè)上解決老年住宅實(shí)施中的技術(shù)問(wèn)題，老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善7。

3、可考慮合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流要求很高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一些保險(xiǎn)公司、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、醫(yī)療公司等也有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，開發(fā)商可考慮與這樣的公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，從而增強(qiáng)實(shí)力、分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

4、地方政府、各界人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、以及醫(yī)療、護(hù)理、生活、文化服務(wù)商對(duì)“護(hù)理式”居住模式的支持程度，是決定該模式能否在中國(guó)實(shí)現(xiàn)的主導(dǎo)力量，地方政府通過(guò)減免稅收或直接提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助的方式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商給予一定的支持是非常必要的，在財(cái)富積累充分、社會(huì)保障體系健全的情況下，以政府通過(guò)政策引導(dǎo)為主的方式解決老年人的居住問(wèn)題。

5、建設(shè)“護(hù)理式”老年人社區(qū)必須充分利用各住區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的醫(yī)療、護(hù)理、生活服務(wù)資源，對(duì)其進(jìn)行整合與補(bǔ)充，并建立服務(wù)中介作為聯(lián)系居住者和各功能服務(wù)商之間的紐帶。由于老年人移動(dòng)性不強(qiáng)、行動(dòng)力下降，各服務(wù)商需要為老年居住者提供動(dòng)態(tài)上門服務(wù)，建立和維護(hù)住區(qū)鄰里關(guān)系對(duì)老年人來(lái)說(shuō)也很重要，因?yàn)榱己玫泥徖镪P(guān)系有助于老年人的心理健康。

綜上所述，在政府政策支持、社會(huì)各界積極參與和密切合作的前提下，德國(guó)“護(hù)理式”老年人居住模式引入中國(guó)具有現(xiàn)實(shí)可行性，這對(duì)于改善中國(guó)老年人的居住現(xiàn)狀具有重大意義。在模式引入的過(guò)程中，須保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，采用由點(diǎn)到面、循序漸進(jìn)的發(fā)展方式，來(lái)規(guī)避國(guó)際經(jīng)驗(yàn)移植可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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