一、德國老年居住建筑發(fā)展情況

(一)德國人口特征及社會養(yǎng)老模式

現(xiàn)階段，德國過低的出生率和高齡人口的不斷增長使得德國的人口老齡化趨勢更加嚴峻，與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的 1/4；截止到 2002 年，60 歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?24%。

德國主要的養(yǎng)老模式是社會養(yǎng)老，家庭養(yǎng)老相對比較少見。2001年的調(diào)查顯示，德國24％的老人選擇獨居，66％的老人與配偶共居，只有7％的老人選擇與子女同居。德國的老年人幾乎都希望住在自己獨立的住宅和熟悉的環(huán)境里安度晚年，即使在體能下降，行動不便，需要照料和護理的情況下也不例外。大部分的德國老年人選擇在宅養(yǎng)老，因此全德約95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在養(yǎng)老院、老年人護理中心等養(yǎng)老機構(gòu)里。

20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式，德國“護理式”老年人居住模式也是當今世界比較先進的老年人居住模式之一。

（二）德國政府對老年住宅市場的政策支持

政府通過“四大支柱”保證了老年人養(yǎng)老的權(quán)益：第一支柱是社會基本養(yǎng)老保障；第二支柱是私人養(yǎng)老金計劃；第三支柱是個人儲蓄；第四支柱是援助計劃。

德國的養(yǎng)老制度被譽為“世界上最慷慨的養(yǎng)老制度” 。早在19世紀末，當時的宰相俾斯麥就設立了養(yǎng)老保險。和其它經(jīng)濟領域一樣，德國聯(lián)邦政府原則上不直接介入老年住區(qū)市場的開發(fā)。但政策上的支持是積極的。其主要表現(xiàn)在財政上對于需護理老人的支持，在稅務上對于護理企業(yè)的支持。

二、德國老年居住建筑現(xiàn)狀

(一)德國老年住區(qū)開發(fā)模式和運營服務模式及經(jīng)驗

目前德國需護理的老人約230萬人。其中150萬人以居家養(yǎng)老為主，并結(jié)合親戚朋友鄰居的幫助，他們的年齡平均在80歲以下。另80萬人選擇機構(gòu)養(yǎng)老，通常在養(yǎng)老院生活的老人遠在于80歲以上。所以，需護理老人的第一階段以居家養(yǎng)老結(jié)合社區(qū)服務為主，第二階段進入機構(gòu)養(yǎng)老。

1.居家養(yǎng)老（結(jié)合社區(qū)服務）

居家養(yǎng)老主要是以傳統(tǒng)居家上門護理為主，日間照料中心和短期托老所為輔所組成。

居家上門護理——護理保險則按護理級別以固定的金額支持上門護理的服務。

日間照料中心——通過上門護理服務的幫助，在洗漱早點完畢后，老人可去日間照料中心。

短期托老所——在親戚朋友鄰居不在的情況下(如外出旅游)或自己剛從醫(yī)院回家需康復階段，老人可進入短期托老所。

2.機構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老院）

80萬人2010年選擇機構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)，十年后(2020年)預計再有10萬人進入養(yǎng)老院。老人普遍和子女分居，子女工作的壓力和對個人生活的追求以及出生率下降等，是機構(gòu)養(yǎng)老在德國迅速發(fā)展的主要原因。

機構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)與居家養(yǎng)老最根本的不同在于24小時的全包位保障：護理、日間生活和起居。

3.居家養(yǎng)老結(jié)合機構(gòu)養(yǎng)老—— 德國式的老年住區(qū)

特別近幾年來在德國興起一種新型的居家養(yǎng)老模式-居家服務監(jiān)護式公寓，通常是因老人行動不便而新建的無障礙公寓。

經(jīng)驗表明，在居家服務監(jiān)護式公寓和機構(gòu)養(yǎng)老(養(yǎng)老院)結(jié)合后，它受歡迎的程度更高，推廣也更快。老人們不僅所得到的服務項目大量增多，而且一旦臥床不起可直接進入鄰近的養(yǎng)老院。

（二）模式解剖：“居住+護理”的社區(qū)建設和服務提供

“護理式”居住模式將居住功能放在首位，醫(yī)護功能作為輔助和補充，從而把“居住”和“護理”兩種在空間上不一定直接聯(lián)系的功能結(jié)合起來。這種居住模式既彌補了社會養(yǎng)老機構(gòu)私密性和自主性不足的缺點，同時又能滿足老年人對安全感的需求，提供包括照料、護理、幫助和治療在內(nèi)的，既靈活而又可靠的全天候服務。

1.“居住 ” 硬件建設

為了增強老年人在居住生活中的獨立性和自主性， “護理式”老年人居住模式對住宅及社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設計提出了較高的要求：

(1)老年住宅必須充分考慮老年人生理以及心理方面的特殊需求，用一些小尺度，簡單但又合理的輔助設施或家具來提高住宅服務質(zhì)量。例如，為行動不便的老年人設計高度可調(diào)節(jié)、利于坐著工作的廚房操作臺和室內(nèi)合理裝置的防滑扶手等；

(2)住宅和社區(qū)的無障礙設計必不可少。

(3)住區(qū)環(huán)境設計要與住宅尺度相適宜，具有舒適的活動空間、較強的可停留性和清晰安全的交通導向等；

(4)在規(guī)劃中盡量使住區(qū)與當?shù)氐纳鐣?、市政基礎設施緊密聯(lián)系在一起。

2.“護理”服務軟件

“護理式”老年人居住模式的另一個必要因素是“社區(qū)服務網(wǎng)絡”。這種社區(qū)服務主要涵蓋了：

(1)家政服務，包括房間和公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔、必需品采購、餐飲上門服務、花園修剪、冬季清掃等；

(2)醫(yī)療護理服務，包括預防、診斷、救助、治療、護理、康復、心理或精神幫助等；

(3)其他社會服務，如個人幫助、緊急求助服務、定時探訪、聊天、咨詢等。

綜合來看，護理式老年人居住模式較強的靈活性、適應性、對于人力的高效利用率等特點決定了它的經(jīng)濟適用性。相對于社會養(yǎng)老機構(gòu)，它的費用要低廉很多。它的產(chǎn)生和發(fā)展極大的減輕了社會和老年人自身在居住和養(yǎng)老方面的經(jīng)濟壓力。這種“硬件設施”配合“軟件服務”的居住模式不僅可以應用于新建居住區(qū)，也能融入到已有的住宅小區(qū)中。

三、德國老年居住建筑典型案例

案例一: 德國巴伐利亞州Kursana Domizil  H?sbach 老年公寓

Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德國巴伐利亞州赫斯巴赫市（H?sbach）新開發(fā)區(qū)，交通較為便利。由于這個區(qū)域毗鄰施佩薩爾特山，環(huán)境較好，適宜居住。這個新建的老年公寓共三層，可供100個老人居住。其中80套單人間，每套23平米，10套雙人間，每套31平米。其中在首層有27個床位專門為患有老年癡呆癥的老人設計的，并配有較好的照料和護理服務。截至2010年9月僅一年的時間，入住率已經(jīng)達到76%。

在建筑設計上，大量采用了暖色調(diào)，并且有良好的采光功能。除了在首層有一個大露臺和餐館外，二層、三層的公寓都有陽臺和無障礙通道。另外這個老年公寓中還配有美發(fā)沙龍、診療室、公共活動區(qū)域。每套公寓中，老人可以根據(jù)自己的喜好，攜帶自己的家具，還可以養(yǎng)寵物。

護理和照料：固定長期護理；短期護理；度假護理和殘疾護理；老年癡呆癥專業(yè)護理

房間基礎設施：床及床頭柜；睡衣/內(nèi)衣柜，帶安全抽屜；桌子和椅子；餐具柜;吸頂燈、小夜燈；電視和電話;護士呼叫系統(tǒng)；單獨的衛(wèi)浴。

戶外區(qū)域：花園；露臺；大臺。

公共區(qū)域：大廳；美發(fā)沙龍；診療；餐館；禮拜堂（為有宗教信仰的人設計的） ；另外每層還有大的公共休息室和廚房。為了豐富老人的生活，平時老年公寓還舉辦各種活動，比如音樂、繪畫、手工制作、在附近郊游、演講和音樂會，還有一起體驗做美食等。給老人一種勝似在家的感覺。

項目實景圖

可享受陽光和戶外活動的庭院

陽光露臺，從這里能看見大自然風光及附近的新居民區(qū)

大廳，這里通常作為老人們見面的地點

休閑娛樂室，在這里老人可以舉辦私人慶祝會

禮拜堂，這是專門為有宗教信仰的老人設計的。每周末這里都有聚會、查經(jīng)活動。

老人的房間，他們可以根據(jù)喜好，攜帶自己的家具，以及一些能讓他們充滿回憶的東西

護理人員陪伴老人們做各種各樣的活動，來豐富他們的生活

四、德國老年居住建筑對中國的借鑒意義

中國人口迅速老齡化和龐大的老年人口數(shù)量在很大程度上決定了中國對于護理式居住模式的需求。首先，中國社會養(yǎng)老機構(gòu)的擴建速度遠遠趕不上人口老齡化的速度也客觀上刺激了需求的增加。一方面因為社會養(yǎng)老機構(gòu)的床位供不應求，另一方面因為大部分老年人無法支付其高額的費用。受傳統(tǒng)觀念的影響，入住社會養(yǎng)老機構(gòu)無論是對于老年人本身還是對于其子女都是件羞恥的事情，因為他們覺得只有沒有子女或是子女不孝順的老人才會被送到社會養(yǎng)老機構(gòu)，相較而言，“護理式”居住模式更加符合中國人的傳統(tǒng)思想和價值觀念；其次，中國老年人的經(jīng)濟承受能力要遠低于西方發(fā)達國家，但是中國經(jīng)濟的地域性差異很大，東部沿海地帶的經(jīng)濟遠比西部內(nèi)陸地區(qū)發(fā)達，德國“護理式”居住模式目前只可能在中國經(jīng)濟比較發(fā)達的城市地區(qū)實現(xiàn)，比如北京、上海。

1、發(fā)展以普通自住型老年住宅為主、老年公寓和老年社區(qū)為輔的開發(fā)模式。低收入者以普通自住型老年住宅為主，中高端收入者以老年公寓和老年社區(qū)為主。但是中國社保制度不完善，老年人經(jīng)濟承擔力普遍較弱，真正的有效地需求較少。

2、積極探索最有利的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式，目前四種運營模式：一是完成項目并進入良好運營階段后，整體打包出售給社保、保險等追求低風險低收益的金融機構(gòu)持有；二是部分出售房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，用于平衡資金；三是會員卡模式；四是集合股權(quán)模式。開發(fā)商應積極探索有利的運營模式。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術(shù)問題，老年住宅設計應注重周圍配套設施以及護理體系的完善7。

3、可考慮合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)對現(xiàn)金流要求很高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一些保險公司、商業(yè)地產(chǎn)運營公司、醫(yī)療公司等也有進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的意愿，開發(fā)商可考慮與這樣的公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，從而增強實力、分散開發(fā)風險。

4、地方政府、各界人士、房地產(chǎn)開發(fā)商、以及醫(yī)療、護理、生活、文化服務商對“護理式”居住模式的支持程度，是決定該模式能否在中國實現(xiàn)的主導力量，地方政府通過減免稅收或直接提供經(jīng)濟補助的方式，對房地產(chǎn)開發(fā)商給予一定的支持是非常必要的，在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導為主的方式解決老年人的居住問題。

5、建設“護理式”老年人社區(qū)必須充分利用各住區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的醫(yī)療、護理、生活服務資源，對其進行整合與補充，并建立服務中介作為聯(lián)系居住者和各功能服務商之間的紐帶。由于老年人移動性不強、行動力下降，各服務商需要為老年居住者提供動態(tài)上門服務，建立和維護住區(qū)鄰里關系對老年人來說也很重要，因為良好的鄰里關系有助于老年人的心理健康。

綜上所述，在政府政策支持、社會各界積極參與和密切合作的前提下，德國“護理式”老年人居住模式引入中國具有現(xiàn)實可行性，這對于改善中國老年人的居住現(xiàn)狀具有重大意義。在模式引入的過程中，須保持謹慎的態(tài)度，采用由點到面、循序漸進的發(fā)展方式，來規(guī)避國際經(jīng)驗移植可能帶來的風險。

來源：微信公眾號養(yǎng)老最前線