隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)勢必成為一個眾人矚目 的行業(yè)。和地產(chǎn)相關(guān)的是出現(xiàn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這么一個新分支，也許因為純粹的養(yǎng)老社區(qū)總是覺得有點講不通，于是出現(xiàn)了與養(yǎng)老養(yǎng)生、度假養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老等結(jié)合的方 式。即便這樣，大多數(shù)人對養(yǎng)老地產(chǎn)怎么玩還是在云里霧里，不敢真的去做，因為投入的可是自己的真金白銀，怎么也要落個踏實吧。

從房地產(chǎn)角度看養(yǎng)老地產(chǎn)幾乎是個偽命題。如果是純粹的養(yǎng)老社區(qū)，居住的100%都是老人，這樣暮氣沉沉的社區(qū)，老年人不會愿意去住，難道去哪兒等死嗎？如果不是真做，就是“掛羊頭賣狗肉”，目的不過是找政府要便宜土地，不過這樣的土地要么太偏，要么在產(chǎn)權(quán)上有限制（比如不允許散賣），政府不是傻子，不會讓你 撿明顯的便宜（當(dāng)然，不排除有特殊原因）。開發(fā)商也不傻，會把養(yǎng)老的內(nèi)容盡量精簡，“濃縮”到一般的配套之中，養(yǎng)老就成了概念，只是這概念能帶來多少溢價 就不好說了。

在現(xiàn)實情況中，做養(yǎng)老地產(chǎn)有幾個問題比較突出：

1、缺乏有經(jīng)驗的養(yǎng)老運營機構(gòu)，國外請來的大多水土不服，國內(nèi)還沒有特別成熟的團隊；

2、醫(yī)療護理被認(rèn)為不可或缺，但醫(yī)的比重占多大，相關(guān)設(shè)施投入需要多少沒概念，容易做成重資產(chǎn)；

3、定位低端，容易與普通養(yǎng)老院混同，因此普遍定位高端養(yǎng)老，但入住率不高是普遍現(xiàn)象；

4、盈利模式?jīng)]有解決，找不到好的退出方式，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。

那么，養(yǎng)老地產(chǎn)到底能不能做，是不是一個好的投資方向呢？在我的觀察，有三種商業(yè)模式是符合投資邏輯的：

第一種商業(yè)模式叫醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。大致的概念是將社區(qū)養(yǎng)老與社區(qū)醫(yī)院進行組合，選址一般在成熟的居民小區(qū)附近，即可解決周邊老齡居民就近看病拿藥問題，也可提供基本的養(yǎng)老服務(wù)。

這種投資模式有幾個明顯的贏利點：

1、客戶群穩(wěn)定，消費比較剛性，而且因為可以與社保結(jié)合，可促進老年人的消費；

2、醫(yī)和養(yǎng)可以共享床位，不僅在投入上可以節(jié)省，使用率也能大幅提高；

3、客戶群不僅包括來住的老人，還能覆蓋周邊居家養(yǎng)老的老人，收入具有很好的成長性。這種模式的操作難點在于，首先需要有經(jīng)營醫(yī)院的經(jīng)驗；其次，找到合適的選址不容易，畢竟有個規(guī)模經(jīng)濟需要，面積太小或周邊居民數(shù)量不夠，都難以支持運營。

第二種商業(yè)模式叫分時養(yǎng)老，其適用于度假養(yǎng)老項目。對 于一些位于風(fēng)景區(qū)適合做休閑療養(yǎng)的項目，確實匹配了一部分活力老人的度假需求，但是以買房的形式來消費顯然不合適。這就產(chǎn)生了一種賣消費卡的形式，來銷售 養(yǎng)老產(chǎn)品，買卡的老人可以在連鎖經(jīng)營的地方，任意選擇地方進行消費。如果有保險機構(gòu)介入，還可以和養(yǎng)老保險結(jié)合。年輕的時候是投資，老了可以消費（所以險 資對養(yǎng)老是非常關(guān)注的）。因為投資可以通過這種方式形成現(xiàn)金回流，不需要分割產(chǎn)權(quán)銷售，因此在項目選擇上，可以是劃撥土地，也就節(jié)省了投資成本。當(dāng)然，這 種模式必須形成一定的規(guī)模，而且對選址比較考研，否則就不容易促進銷售。

第三種商業(yè)模式稱之為養(yǎng)老主體商業(yè)綜合體。做的雖然是社區(qū)養(yǎng)老，但將醫(yī)的成份降到只剩下對老年人的健康管理。這種模式重點在于針對中老年人的需求，開展一系列的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)，讓他們安享快樂健康的晚年生活。

具體做法和一個生活體驗式的商業(yè)綜合體沒什么區(qū)別。普通居民也可以來消費，只是更加適老。因為具有普適性，因此消費群擴寬。而因為沒有特別的硬件需求（很多 是軟性的服務(wù)），不需要增加太多投資。有個做智慧社會的朋友說，做社區(qū)服務(wù)的終極目標(biāo)就是做養(yǎng)老，如果有一種社區(qū)服務(wù)中心可以關(guān)注居民的從小到老，那它的 商業(yè)價值該有多高！ 我更加看好第三種商業(yè)模式在中國的發(fā)展前景。

在這三種模式中，養(yǎng)老地產(chǎn)都不是一個合適的提法，傳統(tǒng)意義的地產(chǎn)在這里已經(jīng)被完全淡化到只有建筑的建設(shè)。真正的贏利點還是在養(yǎng)老，在于對老年人需求的挖掘，在于能否通過用心的服務(wù)來爭取客戶。

養(yǎng)老市場是一座值得深挖的金礦，只是需要找準(zhǔn)入口。以上是目前能看到希望的三條出路，也許有別的選擇，歡迎你來告訴我。

（作者：佰仕信基金董事長 陳方勇）