中國即將迎來人口紅利拐點，未來人口老齡化進(jìn)程加快成為社會日益關(guān)注的現(xiàn)實問題。業(yè)界預(yù)計未來10年內(nèi)，中國60歲以上的人口將達(dá)到2.43億，占總?cè)丝诒戎?8％。未來10年養(yǎng)老住宅的需求量將會保持每年10％的增長，成為市場的消費主導(dǎo)，養(yǎng)老地產(chǎn)將會出現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展，促使國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

　　養(yǎng)老模式大不同

　　人口老齡化是一個全球性問題，在國內(nèi)也成為一個主要社會問題。人口老齡化加劇，給傳統(tǒng)養(yǎng)老模式帶來很大的壓力。而我國近年來由于子女贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)加重、生活觀念轉(zhuǎn)變等原因，造成許多老年人成為空巢家庭或獨居家庭，急需探索新的養(yǎng)老模式。從西方發(fā)達(dá)國家來看，養(yǎng)老模式目前主要有以下幾種：

　　一是家庭養(yǎng)老。老年人居住在家庭中，主要由家庭成員對老人提供贍養(yǎng)服務(wù)的養(yǎng)老模式。這種模式為目前包括中國在內(nèi)各國大多數(shù)家庭所采用。

　　二是居家養(yǎng)老。老人居住在家中，由所居住的社區(qū)來提供養(yǎng)老服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這種模式主要依托老人所居住的社區(qū)建立的社會化養(yǎng)老服務(wù)體系，使老人既能繼續(xù)留在熟悉的環(huán)境中，又能得到適當(dāng)?shù)纳願蕵?、身體健康、精神方面等照顧。目前歐美等發(fā)達(dá)國家接受居家養(yǎng)老服務(wù)的老年人的比例在80％左右。

　　三是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。將老人集中在專門的養(yǎng)老院、托老所、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的養(yǎng)老模式。

　　四是輔助生活、輔助醫(yī)療養(yǎng)老。在老年社區(qū)中建立輔助生活區(qū)或輔助醫(yī)療區(qū)，為生活完全或部分不能自理的老人提供就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、護(hù)理照料和康復(fù)治療等養(yǎng)老服務(wù)。

　　居家社區(qū)成主流

　　機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、輔助生活等模式是老齡化中期的主要產(chǎn)物，目前在歐洲、日本、新加坡等國家養(yǎng)老體系中被部分采用。隨著發(fā)達(dá)國家大多進(jìn)入老齡化加劇時期，老年人占比較高，通過政府福利政策支持修建較完備的養(yǎng)老設(shè)施已難以滿足社會要求，通過社會力量興建的“居家養(yǎng)老社區(qū)”就逐漸成為主流。居家養(yǎng)老社區(qū)通過整合個人家庭、居住社區(qū)、配套設(shè)施等資源，使老人回歸家庭，情感需求能夠得到充分滿足；同時通過社區(qū)豐富多彩活動滿足老年人需求，是歐美國家解決養(yǎng)老問題的主要方式。這種模式的運營主體大多以開發(fā)商為主，并進(jìn)行商業(yè)化運作，居家養(yǎng)老模式的興起也帶動了養(yǎng)老住宅地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　作為比較典型的美國養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化開發(fā)模式，CCRC（ ContinuingCare Retirement Community）意為持續(xù)照料退休社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，當(dāng)老年人在健康狀況和自理能力發(fā)生變化時，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對應(yīng)的照料服務(wù)。

　　CCRC是為各類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段對居住和配套服務(wù)的不同要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中安享晚年的綜合社區(qū)。

　　美國太陽城也是國外比較著名的養(yǎng)老地產(chǎn)案例。作為專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)，它經(jīng)過40多年的發(fā)展與完善，已成為美國開發(fā)老年社區(qū)的著名品牌，開發(fā)商已在美國開發(fā)了20多個以太陽城命名的老年社區(qū)。兩種模式的優(yōu)勢特色各異，各有成功獨到之處。對國內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)都有借鑒意義。

　　過渡時期催發(fā)展

　　筆者認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場中短期可能進(jìn)入調(diào)整時期，但長周期來看房地產(chǎn)行業(yè)仍將處于上升周期。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)可能是房地產(chǎn)行業(yè)未來長期發(fā)展的“金礦”。有數(shù)據(jù)表明，截至2013年，我國60歲以上老年人口已超過2億，占比接近總?cè)丝诘?5％。我國養(yǎng)老市場資金規(guī)模近4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。若其中10％的老年人口入住養(yǎng)老社區(qū)，未來三年將催生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求。

　　目前，我國正處于“以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為主的第二階段向居家養(yǎng)老為主的第三階段過渡”時期，而居家養(yǎng)老方式正在逐漸興起。目前60、70年代出生的人是社會核心層，也是具有較強經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的年齡階層，他們中的一部分人能夠接受從被動養(yǎng)老到主動享受養(yǎng)老生活的轉(zhuǎn)變，他們更希望退休后與子女分開居住，能夠更好地享受晚年生活。這一群體將成為未來養(yǎng)老住宅地產(chǎn)的潛在客戶，并將催生養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱土。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)新策略

　　近幾年來，以居家養(yǎng)老社區(qū)為主要模式，由開發(fā)商或保險機(jī)構(gòu)等投資興建會員制或度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)越來越成為行業(yè)的發(fā)展方向。但是，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目受客觀條件、思路觀念的限制，尚具有一定的問題：

　　一是開發(fā)檔次較低，配套和服務(wù)水平有限；二是產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)鏈整合度低；三是缺乏開發(fā)全過程的經(jīng)驗，而照搬國外經(jīng)驗水土不服；四是缺乏清晰的市場定位，對老年客戶群體細(xì)分不夠；五是養(yǎng)老相關(guān)政策“不落地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失。概括起來，在國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目關(guān)鍵因素是“硬件建設(shè)是基礎(chǔ)，軟件服務(wù)是核心”。

　　綜合以上對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)項目的發(fā)展模式與現(xiàn)狀分析，居家養(yǎng)老社區(qū)是未來國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要方向。建議在國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)從項目定位、項目選址、投資方式、項目運營以及盈利模式等方面入手，具體發(fā)展策略如下：

　　項目定位：應(yīng)集中于北上廣深一線城市，或是人口集中、具有區(qū)域優(yōu)勢的部分二線城市。以上區(qū)域的目標(biāo)客戶群體具有較強的經(jīng)濟(jì)實力，思想觀念較易接受新型養(yǎng)老方式。考慮到品牌效應(yīng)、項目口碑等因素，項目最好定位于大型居家養(yǎng)老社區(qū)，一般多為大型低密度養(yǎng)老社區(qū)或綜合體，設(shè)有專門面向老年群體適應(yīng)各年齡層群體的居住板塊，并有專門的養(yǎng)老配套機(jī)構(gòu)與設(shè)施。

　　項目選址：結(jié)合城市的自然環(huán)境與周邊區(qū)域環(huán)境，在選址上可以選擇“郊區(qū)型”、“景區(qū)型”、“氣候區(qū)域型”，前二項注重自然景觀環(huán)境，強調(diào)優(yōu)美的自然生態(tài)與休閑娛樂相結(jié)合。第三項利用南北方季節(jié)差異，使老人能夠充分享受各地最舒適的季節(jié)，實現(xiàn)老人旅游度假式的養(yǎng)老養(yǎng)生方式。

　　投資方式：投資養(yǎng)老地產(chǎn)項目一般需要長期持有物業(yè)進(jìn)行出租，造成投資回報周期長，影響資金周轉(zhuǎn)與使用效率。因此在項目資金來源上可以有以下幾種方式選擇：一是長期持有物業(yè)，出租物業(yè)回報；二是項目采取“出售+出租”兩種方式，既可加快資金回流，縮短項目周期，又可以獲得長期回報；三是采取房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)模式、信托投資、聯(lián)合貸款等間接投資方式。

　　項目運營：投資興建養(yǎng)老地產(chǎn)項目后，后期項目運營是項目維護(hù)客戶信譽、保證項目長期收益的重要環(huán)節(jié)。居家養(yǎng)老社區(qū)項目一般是養(yǎng)老住宅與娛樂、醫(yī)療、旅游、度假、教育等配套產(chǎn)品的全方位結(jié)合，利潤來源不僅是住宅產(chǎn)品，還有配套服務(wù)的物業(yè)所帶來的增值收益。所以對開發(fā)商專業(yè)要求高，而后期物業(yè)的經(jīng)營管理風(fēng)險也大。從現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)項目來看，社區(qū)入住率是決定項目能否在預(yù)定期限內(nèi)實現(xiàn)盈利的關(guān)鍵因素（一般入住率達(dá)到90％是最理想狀態(tài)）。因此，項目后期物業(yè)的經(jīng)營管理最好由品牌開發(fā)商或?qū)I(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊來運作，這樣可以增強開發(fā)商從前期開發(fā)到后期物業(yè)管理全產(chǎn)業(yè)鏈的粘性。

　　盈利模式：大體可分為“長期出租”以及“出售與出租兼有”兩種模式。二種模式的選擇取決于前期資金的來源屬性。筆者更傾向于后者，因為可以滾動開發(fā)、提高資金使用效率。而在項目具體運作中體現(xiàn)為銷售產(chǎn)權(quán)模式、會員制模式兩種。會員制模式就是在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售的情況下，出租物業(yè)使用權(quán)，其中又包括非記名會員制和記名會員制兩種模式。在交納一定數(shù)額的會員費購得會員卡，每月交納一定管理費的基礎(chǔ)上，記名會員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓。非記名會員制則只交納一定的抵押金，每月交納管理費與服務(wù)費，適用于短期旅游或度假老人。

來源：《財富管理》雜志