養(yǎng)老已經成為了一個社會性的大問題，現(xiàn)在的養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的還不是很完善，養(yǎng)老產業(yè)的上升空間還很大，而信托顯然對養(yǎng)老產業(yè)的興趣比較濃厚，人們不禁在想：當信托碰上養(yǎng)老會擦出怎樣的火花呢？
　　自2000年我國進入老齡化社會以來，由于人口基數(shù)巨大、老齡化速度較快以及面對的“未富先老”“未備先老”挑戰(zhàn)，養(yǎng)老形勢十分嚴峻。由此，國家政策導向由“養(yǎng)老事業(yè)”向“養(yǎng)老產業(yè)”轉變，像一劑“催化劑”催生了養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展。然而，目前我國養(yǎng)老設備及服務保障準備不充分、老年人剛性需求同養(yǎng)老供給不匹配的矛盾逐步顯現(xiàn)。在養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展過程中，信托作為金融業(yè)四大支柱之一，應為推動中國養(yǎng)老相關產業(yè)發(fā)展承擔更多責任、發(fā)揮更大作用。
　　養(yǎng)老產業(yè)與信托的關系
　　養(yǎng)老和信托有著許多共性。首先，養(yǎng)老和信托都是基于信任而產生的一種行為。養(yǎng)老是老人們基于對子女們、對社會福利的一種情感上的信任，而信托是基于法律關系而產生的對受托人的信任。
　　其次，養(yǎng)老和信托都是在彌補當事人在知識和能力上的一種不足。養(yǎng)老是老年人由于缺乏專業(yè)的護理知識或者贍養(yǎng)自己的行為能力而產生的一種委托行為，信托則是委托人以缺乏相關投資、管理知識為緣由而委托受托人代其操作。最重要的一點是，養(yǎng)老和信托能夠相互融合、相互促進。
　　目前養(yǎng)老地產產業(yè)發(fā)展滯后。養(yǎng)老地產與普通住宅最大的區(qū)別是，除了滿足老有所居的需求外，還要能夠滿足老年人的養(yǎng)老生活需求，包括養(yǎng)老服務需求以及醫(yī)療康復需求。
　　在老年人口大國的中國，政策、服務和融資已經成為養(yǎng)老地產發(fā)展道路上的障礙，尤其在融資方面，很多項目都在等待資金解救。信托在養(yǎng)老地產的開發(fā)、銷售和經營中能夠充當起融資、促進流轉、增信、鎖定客戶等多重角色，尤其是其靈活的制度可為養(yǎng)老地產融資難題帶來解決辦法，為養(yǎng)老地產這個在未來地產行業(yè)擁有大發(fā)展空間的行業(yè)，帶來更多商機。
　　我國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與瓶頸
　　養(yǎng)老地產歸屬于房地產，是房地產的一個子類――主題地產。這類老年地產的建筑產品開發(fā)接近于高端住宅產品開發(fā)類型，其核心在于適老化的設計。而房地產企業(yè)的融資特點是，融資資金量大、融資受國家政策影響，且房地產市場是關鍵。
　　相對于一般的房地產開發(fā)企業(yè)，養(yǎng)老地產開發(fā)企業(yè)的融資瓶頸更為突出。目前我國養(yǎng)老地產項目普遍存在資金需求量大、資金自平衡能力差、抵押率低、盈利模式不清晰等問題。通常，養(yǎng)老地產的投資除了土地成本以外，還包括對“適老設計”的投資。而且，養(yǎng)老地產不同于一般的房地產項目通過銷售進行現(xiàn)金回流，以實現(xiàn)現(xiàn)金流自平衡，養(yǎng)老地產項目大多數(shù)為持有型，通過項目銷售解決資金問題比較難。而對以持有型為主的養(yǎng)老地產，利潤率低、資金回收期長。同時，配套的養(yǎng)老服務這個附加條件更加重了養(yǎng)老項目開發(fā)和經營中的資金需求問題。
　　信托與養(yǎng)老產業(yè)的雙贏
　　信托這個特殊的財產轉移和財產管理制度，在面對我國方興未艾而又困境重重的養(yǎng)老市場，能夠發(fā)揮其特有的作用和功能。信托在養(yǎng)老地產融資中的作用主要有兩種：
　　一是充當間接融資通道或平臺的角色，通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產項目，用來支付項目建安成本和養(yǎng)老設備采購成本等,成立各種特殊項目機構（SPV），通過結構性融資充當直接融資工具，以股權、債權或兩者結合的方式解決養(yǎng)老地產開發(fā)經營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經營費用等。
　　在融入養(yǎng)老地產項目過程中，信托在四個方面發(fā)揮其特有的功效。
　　第一，提供資金充足。信托公司投資單一項目可以投入不超過項目總投資額的65％，為養(yǎng)老地產這個特殊的房地產行業(yè)注入了資金方面的保障。
　　第二，介入時間點早。如果信托是通過結構融資來充當融資工具，即可在項目成立初期以股權投資形式提供注冊資金和啟動資金。
　　第三，供應資金周期長。充當結構性融資工具的信托從項目前期咨詢、土地摘牌、項目建安、采購設備等全程就提供成本，資金供應周期比間接融資要久。
　　最后，融資方式靈活。養(yǎng)老地產項目開發(fā)經營當中，有限合伙人可以通過增資擴股或者股債結合等方式繼續(xù)注入資金，操作靈活多樣。
　　由此可見，信托可以為養(yǎng)老地產項目帶來諸多優(yōu)勢和可行性，但怎樣應用于我國這個老年化特點較為突出的大市場之中，成為值得房地產企業(yè)和信托公司共同探討的話題。以下幾個模式可供研究。
　　首先，產權完整的銷售類養(yǎng)老地產項目，這類項目的開發(fā)類似于普通住宅或商業(yè)地產的開發(fā)，信托可以采用傳統(tǒng)融資模式介入。但需要注意的是，此類項目需要對區(qū)位、定位、成本等因素有著很好的把握。
　　其次，“產權+持有”的嵌入型項目。如果是產權完整的持有型項目，且入住率和未來現(xiàn)金流入穩(wěn)定，可以將其視為類似商業(yè)公寓的特殊商業(yè)物業(yè)。此類項目可以經營未來收益權等模式予以融資，風險防范措施可以是資產抵押、收益權或者部分股權質押;也可直接進行股權投資，以客戶的資金或者自有資金進行資產管理或投資。
　　此外，如果是產權并不完整的持有類項目，例如是因為土地性質或政策限制不能出售的土地上建成的養(yǎng)老社區(qū)，信托可以采取土地流轉信托（控制土地的使用權）、股權融入（獲得項目的收益分配權）、消費信托（獲得客戶的保證金并實現(xiàn)項目使用權）等方式進入，以實現(xiàn)融資介入。
　　信托由于其靈活的制度，像一劑強心劑，為我國養(yǎng)老產業(yè)的發(fā)展注入活力。在探索和前行的道路當中，困難和風險是有的，但更需要的是房地產企業(yè)和金融機構堅定不移的信心和豐富的專業(yè)知識。養(yǎng)老地產企業(yè)應當多注重運用結構融資工具，發(fā)揮信托靈活多變的資金融入優(yōu)勢，同時，政府也應當從投融資政策、信托相關政策方面做好堅強的后盾，為養(yǎng)老產業(yè)保駕護航。多方努力，既可使信托不斷挖掘產業(yè)鏈商機，又能促進我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，使我國較快地適應老年化趨勢，最終實現(xiàn)雙贏。

來源：金融時報