2014年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的一年，養(yǎng)老項目規(guī)劃建筑設(shè)計在2014年出現(xiàn)了什么新的東西，取得了什么經(jīng)驗，今天我們來總結(jié)一下。

一、2014年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)生了什么？

2014年養(yǎng)老地產(chǎn)都發(fā)生了什么。從專業(yè)角度來談兩個方面，一是養(yǎng)老項目總體建設(shè)情況，二是規(guī)劃設(shè)計方面取得的經(jīng)驗。

（一）項目總體建設(shè)情況

1）對于政府來說， “?；?/span>”的角色更加明確了，其余的事讓社會力量干。出臺了很多政策，比較重要的有15項，大多數(shù)是一些比較概念性的條，也有的時候出臺一些特別具體的數(shù)字，這些往往有引導作用，也有卡脖子的作用。通觀這些政策，有點類似住宅市場，一項一項卡住，越晚進入的越有危險，原本寬松的路后面就堵死了，可能你開始占了一些便宜，覺得你后面有經(jīng)驗了就卡住了，所以早進入有早進入的好處，晚進入你的余地也比較小。

床位數(shù)方面，這幾年床位數(shù)增的特別快。這與政府倡導的方向有關(guān)系。北京地區(qū)2014年要求計劃開工1.2萬張，上海增長五千張，天津增加六千，都是很高的數(shù)字，派到各個區(qū)域里，2015年的全國目標是663萬張。

同時床位的空置率非常高，北京市床位空置率40%到50%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦的敬老院也是，這跟距離有關(guān)。廣東省有一半是閑置，上海入住率是70%，多一些。空置的原因，一是老齡化呈現(xiàn)低齡化，不需要那么多服務(wù)。還有一些機構(gòu)服務(wù)差，地段偏，收費高。我們看老年人口低齡化的問題，2013年底，如果按照65歲以上老人擁有的床位數(shù)，北京上海是4.2張床，全國3.5張床。這個數(shù)字快趕上發(fā)達國家了，他們高齡化，入住養(yǎng)老院的都是80歲以上的。我們現(xiàn)在按照60歲以上開始算老齡人口，而歐洲是從65歲以上算老人，從這個角度來看，我們與歐美的水平距離不遠。老年人口低齡化時期，床位建設(shè)不宜盲目求量，而應(yīng)該注重提高設(shè)施的硬件和軟件水平，特別是軟件是我們最缺的。

政府現(xiàn)在過于強調(diào)床位數(shù)，把它算一個行政命令讓各個地方都去做，有一點過度，當然這會大家也往里沖，得到政府的補助，后面不一定是這么簡單的問題，光說到補助，將來的空置率責任還是自己的。

2）對于企業(yè)來說，這一年來，開發(fā)主體出現(xiàn)三足鼎立的態(tài)勢：險資、房企和央企。險資進入這個領(lǐng)域的速度非?？欤顿Y都很大；房企，由于住宅領(lǐng)域不太好做，很多房地產(chǎn)商都在考慮轉(zhuǎn)型；央企，一是沒有好的投資渠道、二是自己的老齡化問題也需要解決，因此央企也上來了，雖然沒有大張旗鼓說什么，但是也在考慮這個問題。這幾個是目前沖在前面的，還有其他的主體，比如IT業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司，大家也覺得這塊市場不錯，要進來，且用不同的方式進來，所以大家要注意這個動向，還要跟他們聯(lián)系上。

3）關(guān)于規(guī)模，現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的特征，還有很多規(guī)模還是特別大，上千畝的說法仍然有，這些一般式三四線城市的政府還是在土地上給了優(yōu)惠政策，所以大家都往大里說，至少要跟政府這么說。

百余畝的規(guī)模我們覺得是適當?shù)模粌砂佼€地很好的，不但有機構(gòu)，還有CCRC，上千畝地怎么想不出來能做。規(guī)模大，投資就大，所以特別心疼，老覺得怎么算不過帳，誰讓你投資這么大，少投一點差不多剛能平衡。項目定位也很窄，都是定位中高端，很少說中低端普通老百姓這塊，也是因為地太遠，普通老百姓也到不了那養(yǎng)老。

其實政府也在不斷出臺政策，也變得越來越聰明，政府發(fā)現(xiàn)你們掛羊頭賣狗肉，他們4月頒布一個命令，就是老人專項用地控制在45畝到75畝，新建養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)用地，依據(jù)規(guī)劃單獨辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下，有幾種配建醫(yī)療，保健，康復等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過5公頃。

（二）2014年規(guī)劃和設(shè)計方面的四大經(jīng)驗

2014年規(guī)劃和設(shè)計方面都取得了四個方面經(jīng)驗：區(qū)位選擇，適宜模式，產(chǎn)品配置和靈活設(shè)計。

1）從區(qū)位選擇上，應(yīng)該和客戶群和模式是相對的，項目地在哪就適合什么樣的客戶群，這些都是對應(yīng)的。比如城區(qū)的，我們可以面向高齡需要照護的，持續(xù)照料就是養(yǎng)老綜合體；近郊的客戶群相對得有活力，全齡社區(qū)，子女可以上班，然后加一點養(yǎng)老組團；遠郊的一般都跟度假、養(yǎng)生社區(qū)，必須是好山好水，當然交通要方便，如果沒有交通都沒有用，這里面更得是活力老人，而且是短期的季候性的去入住的，他的產(chǎn)品要適合這樣的狀況。

2）適宜的養(yǎng)老組團的規(guī)模，適宜的養(yǎng)老組團規(guī)?？梢詮膬蓚€維度思考的，老人適宜的活動距離和空間范圍，因為他活動的范圍就這么大，距離有限，250到550米，這是老人適宜活動的距離，如果半徑太大，社區(qū)就不太適合老人了。第二個維度，是養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)設(shè)施最佳規(guī)模與服務(wù)半徑是100到200床，我們希望的服務(wù)半徑不要太大，500米，就是在一個區(qū)域里不要太大。適宜社區(qū)居住的空間規(guī)模應(yīng)控制做4公頃，生活半徑250米，組團人口3000到4000。

化整為零，組團化的布局。我們現(xiàn)在正在研究，一般組團做小一點，因為他行走距離這些有要求，服務(wù)半徑的要求。另外，我們做成一個滅系的組團，甚至也可以叫一個名字，學生特別能起名字，這個叫什么名字，就是有一種歸屬感，我們都是紅旗街道的，讓他有一種歸屬感，所以要小一點。每個組團他們可能在門口某個地方就有管理的小模塊，可以把這個樓連起來的，里面可能帶著小超市，或者一個小活動中心。所以做老人的組團，一個要小點，一個要有歸屬感，還要有管理的小塊在里面，也可以是一層干這個事。

3）養(yǎng)老產(chǎn)品配置可以多樣化。對于項目規(guī)模大一點的，不會是單一產(chǎn)品，肯定是多樣的，從還可以自理的開始，到護理、全照護等。我們希望這樣一個小社區(qū)或者板塊里，最好什么樣的產(chǎn)品都包含一點，范圍比較小，而且是有這個需求的。

產(chǎn)品形態(tài)我們總結(jié)有八種類型，從這兩個維度來看，一方面是從它的居住形式，集中還是分散，這個維度是自理程度，八種產(chǎn)品里，比如自理性很強，相對集中的是老年公寓，中間一點的比如活動中心，專門的老人住宅和適老化住宅，適老化住宅主要是居住住宅，就是在設(shè)計上有一些傾向，到老年公寓就相對一塊集中住了。監(jiān)護這塊還會變，養(yǎng)老院比老人公寓相對身體差一點，老人公寓就是比較健康的，自理程度比較高的，老人院，養(yǎng)護院，失智就是在監(jiān)護中等級更高的，這個護理程度要求高，這一類的全集中，只有住宅的時候才分散，當然老年活動中心，日間照料中心就屬于配套。所以產(chǎn)品是多樣的，至少能舉出八種，里面還可以再細分，建筑形式還不一樣。

組合布局，營造活躍的社區(qū)氛圍。比如這部分是公共配套，它也是一個小的院，這是老人醫(yī)院或者體檢中心，這有小旅館，培訓中心，這是康復中心，用一個公共活動圍合起來，而不是東一個西一個，讓他們互相借力。居住的里面也不一樣，這是護理的，這是有健康的，這是自理的，這里面我們希望有很多種層次，我們希望相對的組合起來，希望一種圍合感的空間，這是在規(guī)劃上需要注意的問題。

4）設(shè)計考慮靈活管理與使用。我曾經(jīng)舉過一個項目的例子，希望考慮靈活性，因為我們不知道今后收住的老人什么樣的類型多，誰都不敢拍這個腦袋，因為都在吃螃蟹的階段。但是有可能有很大的和預期不同，所以我們設(shè)計的時候就要留有余地，在運營和銷售上早期配合。

二、新的養(yǎng)老模式及發(fā)展趨勢

一）走向社區(qū)

在今年后半年尤其明顯，像萬科、花樣年等地產(chǎn)企業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老。比如萬科布點社區(qū)化的養(yǎng)老服務(wù)項目，花樣年有一千多的社區(qū)，他都準備加上這個服務(wù)，他們覺得賺錢預期非常好，因為沒有增加什么成本，只是想讓我們把社區(qū)室外環(huán)境適老化一些，然后再把家里弄一下。但是把社區(qū)環(huán)境弄一弄，比較容易，而且花錢不多，特顯眼?？梢蕴岣咚倪m老化的程度，有很好的口碑。還有一個他可以往家送服務(wù)，這點不難，上門送飯、按摩，還是買東西等等都可以，這些服務(wù)特別容易上去，而且可以收費，這點是一個大的方向，如果你有很好的物業(yè)管理團隊，我覺得做這件事，比做機構(gòu)還容易點。它成了物業(yè)的新的增長點，因為物業(yè)有事干了，還有是銷售的賣點，愿意買你的住宅了。

二）城區(qū)改造類的項目受到青睞

在城里有一個小樓，改成養(yǎng)老，旁邊有一些成熟的社區(qū)，我覺得真能做下去。例如北京寸草春暉，現(xiàn)在住滿了，社區(qū)配送什么的都做好了，在民政部也掛號，王院長到處演講等等，這是社區(qū)當中的一小塊，輻射周邊，入住率特別高。一個是政策符合要求的，第二個老齡化高，第三個有優(yōu)勢，有這么一塊地，送的也不遠，老人來也挺近，這些服務(wù)比較方便，所以優(yōu)勢很強。收費合理就行，現(xiàn)在老人還可以。最大的困難是護理人員沒有地住，這個呼吁了很久，他們都希望幫我看看，想辦法設(shè)計出護理員的床位，住的近就好，而且住在里面服務(wù)特別方便。所以在這么困難的小樓里，也得給護理人員的床位考慮進去。再比如我們在廣東做過倉庫改造為養(yǎng)老設(shè)施的設(shè)計實例，現(xiàn)在已經(jīng)建成，已經(jīng)運營了，效果特別好。

三）養(yǎng)老產(chǎn)品類型呈現(xiàn)多元化

前面也說了八種，我們再考慮到和區(qū)位的關(guān)系，從城市中心到旅游郊區(qū)，健康軸是從自理到護理的關(guān)系里，我們可以排序。跟區(qū)位非常有關(guān)系的，這些東西到底擱在哪，可以判斷比較清楚，這是一張表，比如養(yǎng)生度假的，也是自理健康的。護理這塊肯定都是養(yǎng)老綜合體，靠近市中心。前引位都說了，什么樣的老人在什么地，遠處就健康，近處需要護理。如果是遠郊的想做低密度住宅的，別墅什么的都加上電梯，因為需要適老，就是適老化可以做的。我們現(xiàn)在是這么大的分類，還可以再細分，相信以后會越來越細分，越來越明白什么樣的老人可以住什么樣的，現(xiàn)在就是大概念。

三、開發(fā)設(shè)計者的挑戰(zhàn)與機遇

一）設(shè)計結(jié)合運營才能提高效率

1，運營管理模式尚待成熟。我們在項目設(shè)計時應(yīng)該留有一些余地，比如有個項目的錯誤就在于房子蓋好以后把所有房子都放上床了，結(jié)果入住率才2%3%，還沒住幾個老人，給所有屋子都擱上這樣的床，這個床沒地擱。所以千萬不要上來就投好多錢，還有政府管的太死了，非要檢查那個床，還得看實物，造成了瞎投資。

2，設(shè)計與運營配合至關(guān)重要?，F(xiàn)在很多開發(fā)商著急上，運營團隊找不著，社會上也沒有太多的成熟運營團隊，特別是院長非常缺乏。我們設(shè)計也有問題，你都沒有院長，我們希望設(shè)計成什么樣的，你怎么排班，好多需要溝通的。所以在你沒有運營團隊的情況下，請一個院長和設(shè)計團隊很好溝通一下。

二）充分挖掘需求，創(chuàng)新產(chǎn)品

1）從生產(chǎn)需求出發(fā)進行創(chuàng)新。比如遠處的郊外的產(chǎn)品，不能老像旅館、住宅，比如我要去海南度假，剛開始是有子女帶著老人去的，子女送去，三個月以后再接回來，很多人是這樣的形式。這樣的情況下，我們到了老人的設(shè)施里怎么住，如果是旅館，子女走了以后他怎么住。

2）從老年人身心特點出發(fā)進行創(chuàng)新，走廊局部突出，使臥床老人也能夠享受陽光，我們好好觀察這些老人，可能他們是最好的老師。

四、總結(jié)

總的來說我們比原來進步了很多，2013年算老年養(yǎng)老元年，2014年更是邁出了重要一步，整個社會來說就老人這塊特別火。但是仍然是浮躁的狀態(tài)，我們應(yīng)該杜絕浮躁，不要把項目夸大，不要都爭當?shù)谝?，而?yīng)該重點想怎么把這塊做好，真的很好的服務(wù)了就會有人來，就會有口碑，也有可能賺錢，但是永遠不是賺大錢，得要做好這個準備。

有些地產(chǎn)商已經(jīng)覺悟了，他覺得已經(jīng)賺很多錢了，投資別的也不太好做，所以他們現(xiàn)在想做養(yǎng)老，持有一塊地，持有這個房產(chǎn)，可以在后半輩子就干這一件事，慢慢干，這個思想也還是很樸實的，自己也老了，父母也老了，錢也有，再投資以前的產(chǎn)業(yè)也非常危險，如果投資養(yǎng)老，慢慢做，不著急掙錢。如果心態(tài)放平下來，我覺得可能還能成功，如果還想著上地產(chǎn)，必須盈利百分之多少，那么做起來會很難。

做養(yǎng)老以人為本很重要，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)從老人身心特點出發(fā)，與運營管理結(jié)合，從而提高養(yǎng)老項目的品質(zhì)與效率。

【專家簡介】周燕珉，清華大學建筑學院教授，清華大學建筑學院住宅與社區(qū)研究所副所長，國家一級注冊建筑師。研究方向：老年建筑與居住建筑，曾出版《老年住宅》、《老人·家》、《住宅精細化設(shè)計》、《中小套型住宅設(shè)計》等十多本建筑專業(yè)書籍，參與多項國家住宅、老年建筑法規(guī)標準的制定和圖集的編制。

來源：養(yǎng)老網(wǎng)