導(dǎo)讀

養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化日益加重背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品。本報告即通過剖析國際上主要國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，研究國內(nèi)領(lǐng)先養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運作模式，結(jié)合大量實際案例，總結(jié)出適合國內(nèi)發(fā)展實際情況的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式以意欲進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)參考。

1 養(yǎng)老地產(chǎn) 發(fā)展背景與開發(fā)環(huán)境分析

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)定義與分類

養(yǎng)老地產(chǎn)的定義

養(yǎng)老地產(chǎn)是指從建筑設(shè)計、園林規(guī)劃到房屋的標(biāo)準(zhǔn)配置上強(qiáng)調(diào)適老化設(shè)計，即更偏向于符合老年人相關(guān)的建筑產(chǎn)品開發(fā)，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常的起居呵護(hù)更符合老年人的行為習(xí)慣。

養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

按功能來劃分，主要有三種：養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)。

按用地性質(zhì)劃分，主要有兩種：住宅用地、社會福利設(shè)施用地。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析

社會需求環(huán)境分析

1、人口老齡化現(xiàn)狀及趨勢

我國已經(jīng)進(jìn)入并長期處于老齡化社會，這是二十一世紀(jì)中國的一個重要國情。未來我國人口老齡化大體分4個階段。2011年-2022年是加速發(fā)展階段，老年人口年均增長730萬；2023-2035年是快速發(fā)展階段，老年人口年均增加1100萬；2036年-2054年是高位發(fā)展階段，老年人口增速放緩，年均增加336萬；從2055年起，老年人口達(dá)到4.72億峰值后開始緩慢減少。

2、老年人的特點及養(yǎng)老需求

（1）老年人的特點

從我國來看，由于傳統(tǒng)習(xí)慣等多方面原因，家庭養(yǎng)老占很大比例，但另一方面隨著家庭結(jié)構(gòu)的小型化和空巢家庭越來越多，家庭養(yǎng)老功能在弱化，這勢必增加老年人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式的需求。

（2）老年人的養(yǎng)老需求

據(jù)調(diào)查顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很小的比例。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，很多受訪的高收入者更認(rèn)為，市場上的老人中心提供的環(huán)境和服務(wù)無法滿足他們的需求。同時，來自國家老齡委的最新數(shù)據(jù)顯示，中國老年人的消費需求已超過1萬億元，2050年左右將達(dá)到5萬億元。

3、現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系存在的主要問題

（1）養(yǎng)老保障制度體系殘缺，過度分割，雜亂無序，漏洞巨大

（2）個人賬戶空賬運行、養(yǎng)老金的隱性負(fù)擔(dān)過重

（3）養(yǎng)老保險待遇差距拉大

（4）農(nóng)村社會養(yǎng)老保障尚待解決

3. 我國主要養(yǎng)老模式分析

傳統(tǒng)居家養(yǎng)老模式分析

居家養(yǎng)老服務(wù)涵蓋生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神慰藉等，以上門服務(wù)為主要形式。對身體狀況較好、生活基本能自理的老年人，提供交通和陪伴、老年食堂、法律服務(wù)和提供就業(yè)機(jī)會等服務(wù)；對生活不能自理的高齡、獨居、失能等老年人提供家務(wù)勞動、家庭保健、輔具配置、送飯上門、無障礙改造、緊急呼叫和安全援助等服務(wù)。對居家養(yǎng)老的失能老年人給予專項補(bǔ)貼，鼓勵他們配置各種必需的康復(fù)輔具，提高生活自理能力和生活質(zhì)量。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式分析

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點，通過設(shè)施建設(shè)，實現(xiàn)其基本養(yǎng)老服務(wù)功能。養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)重點包括老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)和其他類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。老年養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)主要為失能、半失能的老年人提供專門服務(wù)，重點實現(xiàn)以下功能：

社區(qū)養(yǎng)老模式分析

社區(qū)養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時無人或者無力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)。

反向抵押貸款養(yǎng)老模式

在人口急劇老齡化、傳統(tǒng)養(yǎng)老資源弱化和社會養(yǎng)老體系不健全的背景下，借鑒國外的經(jīng)驗，中國也開始了以反向抵押貸款為代表的以房養(yǎng)老的探索。

2 養(yǎng)老地產(chǎn) 投資開發(fā)模式分析

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式分析

1、融資來源

由于我國的金融體系的不健全，投融資主體相對而言比較單一。改革開放以來，我國的房地產(chǎn)融資渠道打破了以往單一的依靠國有商業(yè)銀行的桎梏，開始向多元化發(fā)展，但是相對國外發(fā)達(dá)國家的完善的金融體系而言，我國目前的房地產(chǎn)融資渠道仍然非常狹窄，資金不足是困擾房地產(chǎn)市場發(fā)展的一大因素。當(dāng)前房地產(chǎn)投資主要有三種：國有商業(yè)銀行、住房公積金組織和房地產(chǎn)證券化部門。

2、融資方式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析

1、“養(yǎng)老文化”概念營銷模式

養(yǎng)老文化是指健康養(yǎng)老、便捷養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老等養(yǎng)老理念的集合體。而養(yǎng)老文化的概念營銷是指養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營理念上將這類養(yǎng)老文化融入養(yǎng)老地產(chǎn)項目，用項目作為這種文化的載體，在養(yǎng)老住戶認(rèn)同這種養(yǎng)老文化的基礎(chǔ)之上對于項目進(jìn)行營銷。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式

產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)且粋€包含價值鏈、企業(yè)鏈、供需鏈和空間鏈四個維度的概念。這四個維度在相互對接的均衡過程中形成了產(chǎn)業(yè)鏈。這種“對接機(jī)制”是產(chǎn)業(yè)鏈形成的內(nèi)模式，作為一種客觀規(guī)律，他像一只“無形之手”調(diào)控著產(chǎn)業(yè)鏈的形成。產(chǎn)業(yè)鏈延伸是將一條已經(jīng)存在的產(chǎn)業(yè)鏈盡可能地向上下游拓展延伸。就養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，其產(chǎn)業(yè)鏈的延伸主要是指向下延伸。

3、租、售、反按揭組合入住模式

通過采用租、售、反按揭組合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加靈活，對開發(fā)商及入住的老年人是雙贏的關(guān)系。

3 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn) 現(xiàn)狀與瓶頸分析

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場分析

市場客戶群體分析

1、世界人口老齡化是必然趨勢

人口老齡化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步的必然結(jié)果，是世界人口發(fā)展的普遍規(guī)律。二十一世紀(jì)將繼續(xù)增長，根據(jù)預(yù)測世界60歲以上老年人口比例將由2000年的10.0%，上升到2025年的15.1%，2050年的21.7%；65歲以上老年人口比例相應(yīng)由6.9%上升到10.5%、16.1%；年齡中位數(shù)相應(yīng)由26.8歲上升到32.8歲、37.8歲。

 

2、中國已經(jīng)成為老年人口最多的國家

我國老年化過程將經(jīng)歷三個階段，分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段，其中重度老年化階段的老年化水平為31%，80歲以上人口所占比例為25%。

市場發(fā)展空間分析

1、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有眾多人口的支撐

預(yù)計到21世紀(jì)中葉我國老年人將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%，即每4個人中就有一位老年人。目前我國65歲以上老人數(shù)已超過1.3億（占總?cè)丝诘?0.1%），到2050年將增加到4億（占總?cè)丝诘?3%）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增長。

2、老年消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的購買力不斷提高

購買力是以收入來做保證的，老年人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是決定老年市場規(guī)模和容量的關(guān)鍵因素。老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟(jì)。

3、購房者對老年房產(chǎn)的購買意向逐漸增強(qiáng)

隨著社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)收入的提高，老年人正在逐步拋棄"重積蓄、輕消費"、"重子女、輕自己"的傳統(tǒng)觀念，花錢買健康，花錢買瀟灑正成為現(xiàn)代老人的時尚追求。

4、老年人養(yǎng)老逐步走向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

集中養(yǎng)老是未來養(yǎng)老的發(fā)展趨勢，也是解決低收入老人養(yǎng)老問題的重要渠道，同時可以讓老年人擺脫孤單、享受生活。

5、“421家庭“加快養(yǎng)老住宅的發(fā)展

獨生子女政策的長期實施使“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)增多，并加重了70、80后子女肩上的擔(dān)子：不僅要努力工作養(yǎng)育自己的子女，還要獨自承擔(dān)起照顧雙親的重?fù)?dān)。社會養(yǎng)老逐漸成為未來養(yǎng)老的一種趨勢。根據(jù)推算，目前經(jīng)濟(jì)水平中等以上的老年人有60%選擇居住老年公寓。

6、北京和上海等地的老年住宅比較火熱

根據(jù)對北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費問題”進(jìn)行了隨機(jī)訪問，訪問報告表明，目前我國老年住宅市場需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開居住。

行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、養(yǎng)老地產(chǎn)需求分析

（1）宜居社區(qū)養(yǎng)老缺口巨大

據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元，潛力巨大。

（2）老年人養(yǎng)老居住觀念逐步變化

養(yǎng)老觀念改變，41%的老人選擇與子女分住，隨著觀念改變這一趨勢將上升。根據(jù)居住方式偏好可以看出，59%的老年人仍希望與子女住在一起。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)供給分析

（1）社會資本紛紛進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)主要是房地產(chǎn)商、保險商、社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。目前由于國內(nèi)養(yǎng)老模式還在于家庭養(yǎng)老，進(jìn)入企業(yè)或社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還占少數(shù)，導(dǎo)致目前許多養(yǎng)老住宅入住率不高，普遍處于虧損狀態(tài)，供大于求的局面還一直存在。

（2）需求空間

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在環(huán)渤海、長三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢

（1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計更注重細(xì)節(jié)

（2）注重以人為本的親情關(guān)懷，老年住宅中出現(xiàn)“親情住宅”

（3）將細(xì)分老年消費群體，針對國內(nèi)中產(chǎn)階層、歸國華僑及異國來華養(yǎng)老者建設(shè)國際性、開放性的老年公寓、老年別墅和老年康體中心等高端產(chǎn)品。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在問題分析

政府扶持政策不明晰

由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。

市場定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重

目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經(jīng)濟(jì)狀況是在不斷變化中的。不做市場細(xì)分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個問題。

經(jīng)營模式缺乏創(chuàng)新

1、目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式現(xiàn)狀

目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。

2、目前國主要的經(jīng)營發(fā)展模式

針對中國國情和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，整合各類研究和案例，時下養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的探索及模式主要有以下三種：

第一種是開發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型的老年社區(qū)開發(fā)?，F(xiàn)在國內(nèi)一些比較大的知名企業(yè)，像萬科、遠(yuǎn)洋、綠城等，都做了一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目。第二種是政府主導(dǎo)的公辦民營的模式，即有公私合作的性質(zhì)（PPP）。第三種是保險機(jī)構(gòu)主導(dǎo)型開發(fā)模式。保險機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，可將養(yǎng)老保險、健康保險等金融產(chǎn)品與實體養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合，以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險產(chǎn)品和下游老年人的服務(wù)產(chǎn)品，打造一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造一種從“搖籃”到“天堂”的全新保障模式。

4 養(yǎng)老地產(chǎn) 領(lǐng)先企業(yè)經(jīng)營狀況分析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)商養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司經(jīng)營情況分析

1、企業(yè)發(fā)展概況

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，連續(xù)五年獲得中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)公司品牌，品牌價值已突破300億元。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，股票代碼：600048。

2、企業(yè)主營業(yè)務(wù)分析

保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，包括精品住宅、商務(wù)辦公，高端休閑、商貿(mào)會展、購物中心、五星酒店、養(yǎng)老地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。公司目前加大創(chuàng)新力度，積極推動房地產(chǎn)金融、養(yǎng)老地產(chǎn)、精裝修、概念地產(chǎn)（旅游、文化、電商等）等各項業(yè)務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，高度重視和關(guān)注移動互聯(lián)對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，同時穩(wěn)步推進(jìn)海外拓展戰(zhàn)略。

3、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略分析

（1）地產(chǎn)戰(zhàn)略

保利養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略為：以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以社區(qū)為依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，以機(jī)構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注傳統(tǒng)文化、心理、生理需求的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿足老年人的全方位需求。

（2）盈利模式

保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式為微利模式，在投入階段主要集中在適老住宅銷售、適老產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計，以及適老設(shè)備改造。中長期計劃用三到五年時間，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營階段。

4、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目推進(jìn)現(xiàn)狀

目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建，其中北京西山林語和熹會專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已于2013年初開始運營，截至2013年12月31日，保利地產(chǎn)北京西山林語樂齡中心入住率已接近60%，上海西塘越積極籌備“一地入會多地養(yǎng)老”平臺的建立，成都兩河頤養(yǎng)生態(tài)休閑示范基地已完成方案規(guī)劃。

5、企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)劣勢分析

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)桿運營商經(jīng)營狀況分析

親和源股份有限公司經(jīng)營情況分析

1、企業(yè)發(fā)展概況

親和源股份有限公司創(chuàng)建于2005年3月，前身為上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司，由上海新建橋企業(yè)集團(tuán)有限公司和浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司出資組建。2007年9月公司增資擴(kuò)股，增加了上海日揚(yáng)房地產(chǎn)有限公司、上海親和源投資有限公司兩家股東單位，同時更名為親和源股份有限公司。2010年，港資贄信資本進(jìn)入親和源。

2、企業(yè)經(jīng)營狀況分析

親和源股份有限公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)-上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。

2013年9月，經(jīng)過兩年半潛心打造的親和源全國連鎖項目之一-海寧琳軒·養(yǎng)生源，正式啟動運行；自此，親和源全國連鎖項目已達(dá)6個，遍布全國4個省份。2013年10月，親和源被評選為“中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公眾滿意最佳典范品牌”。

3、企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式

親和源設(shè)置了兩種運營模式：

一種是讓渡使用權(quán)的模式。這一模式是將老年公寓的使用權(quán)通過會員制的安排讓渡給老年人，而產(chǎn)權(quán)保存在親和源的開發(fā)者手中。這一模式的設(shè)計可以保障社區(qū)管理的有效與有序性，提升服務(wù)的質(zhì)量與水平。

另一種是產(chǎn)權(quán)讓渡模式。通過公寓產(chǎn)權(quán)的出讓來滿足傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)思想，滿足老年人的消費習(xí)慣，同時老人仍然通過會員制的安排享受到親和源系統(tǒng)的服務(wù)。

4、企業(yè)標(biāo)桿養(yǎng)老地產(chǎn)項目分析

（1）項目概況

親和源坐落于上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上，占地8.4萬平方米，建筑面積10萬平方米，總投資6億元，是華東地區(qū)最為知名的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，也是國內(nèi)首個開創(chuàng)會員制收費模式的養(yǎng)老地產(chǎn)。社區(qū)全部采用無障礙化設(shè)計，內(nèi)設(shè)老年公寓、健康會所、老年護(hù)理院、公共服務(wù)大樓、配餐中心、景觀花園等設(shè)施。

（2）運作模式

對中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為整合核心的“親和源模式”異軍突起，而親和源也在積極探索中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來模式，致力成為中國老年產(chǎn)業(yè)的第一品牌。以“親和源”為代表的“親情養(yǎng)老社區(qū)”正在變身為當(dāng)下國內(nèi)養(yǎng)老方式的新模式。

（3）融資模式

親和源的融資模式屬于自籌與合作相銜接的模式。其開發(fā)建設(shè)完全是由一家民營企業(yè)，即上海新建橋企業(yè)集團(tuán)有限公司下屬的親和源股份有限公司獨立投資完成。

5、企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢分析

5 養(yǎng)老地產(chǎn) 需求趨勢與投資策略

1. 養(yǎng)老地產(chǎn)未來需求規(guī)模與結(jié)構(gòu)預(yù)測

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老型老年住宅需求預(yù)測

根據(jù)民政部統(tǒng)計，截至2014年底，我國各類老年機(jī)構(gòu)共提供床位551.4萬張，每千名老人占有養(yǎng)老床位25.3張。假設(shè)2015年我國每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到“十二五”規(guī)劃的30張，2020年可以達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平40張，則2015年和2020年養(yǎng)老床位數(shù)的需求量分別為630萬張和1100萬張，即2015年仍需要新增床位數(shù)80萬張，2015-2020年間需要新增床位數(shù)450萬張，年均新增90萬張。

居家養(yǎng)老型老年住宅需求預(yù)測

從老年人家庭結(jié)構(gòu)來看，估計未來一段時間，有60歲及以上老年人的家庭戶中，有1個老人的家庭所占比例約為55%，有2個老人的家庭所占比例約為45%。則2015年末和2020年末，有60歲及以上老年人的家庭戶分別約為1.4億戶和1.6億戶。

居家養(yǎng)老型老年住宅需求的滿足可以通過原有普通住宅適老化改造或在新建小區(qū)或老年住區(qū)中配建適老化設(shè)計住宅等方式解決。從老年人住房消費意愿的選擇上來看，普通住宅是居家養(yǎng)老型老年住宅的主要形態(tài)。假設(shè)2015年末和2020年末分別有5%和10%的老年家庭（以中高收入為主）選擇新購置適老化設(shè)計老年住宅，則2015年末適老化設(shè)計老年住宅需求規(guī)模約為700萬套，2015-2020年間新增適老化設(shè)計老年住宅需求規(guī)模約為1600萬套。

2. 養(yǎng)老地產(chǎn)前景展望與趨勢預(yù)測

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景展望

根據(jù)中國人口統(tǒng)計，1962年到1970年是1949年后中國三次生育高峰中最大的一次，這意味著，從2022年到2030年中國將進(jìn)入一個老齡人口迅速增加的高峰時期。養(yǎng)老地產(chǎn)的黃金時代最遲在這個時期一定會到來。但同時也應(yīng)看到現(xiàn)實的制約因素，歸根結(jié)底，在這個不發(fā)達(dá)國家，在缺乏國家財政幫助的情況下，老年人的支付能力限制、拖延了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

養(yǎng)老型住宅建筑公攤面積大、建筑設(shè)計細(xì)節(jié)要求高、小區(qū)配套投入大，整體造價必然偏高，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)做更多工作來引導(dǎo)社會消費觀念的轉(zhuǎn)變。同時，養(yǎng)老型住宅如何借助電子技術(shù)幫助老人實現(xiàn)生活更便利更安全、如何與醫(yī)療資源緊密結(jié)合、如何充分發(fā)揮配套設(shè)施作用，這些都存在著很多值得研究的內(nèi)容。

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢

1、綜合性住宅成養(yǎng)老地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)品

2、市場競爭激烈，設(shè)計更看重細(xì)節(jié)

3、更加注重以人為本的開發(fā)理念

4、將細(xì)分不同消費檔次老年消費群體

5、功能齊全小戶型是重要選擇

6、項目開發(fā)逐步從主城區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移

7、“山水型”項目更受消費者青睞

8、開發(fā)不再片面追求規(guī)模與檔次

3. 養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)會與策略分析

養(yǎng)老地產(chǎn)投資風(fēng)險分析

1、市場風(fēng)險

中國老齡化勢不可擋，但是“淘金”養(yǎng)老地產(chǎn)也并非易事，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?，進(jìn)入的企業(yè)越來越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”問題的困擾，多數(shù)人購買養(yǎng)老服務(wù)的能力偏低，不少養(yǎng)老住區(qū)項目收費過高，月租過萬元、繳納數(shù)十萬元會費、購買超過百萬元的保險產(chǎn)品等，都超出多數(shù)老年人的承受能力，這就造成一方面公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一床難求，民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位閑置。

2、資本風(fēng)險

目前多數(shù)養(yǎng)老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，并且由于養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施多、投資金額高、運營維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高，因此先期投入資金要求高。

3、運營風(fēng)險

目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，項目經(jīng)營主要模式仍停留在提供休閑、娛樂、醫(yī)療配套設(shè)施等，缺乏養(yǎng)老地產(chǎn)核心的人文關(guān)懷和全面服務(wù)照顧。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源，做物業(yè)管理力不從心。

養(yǎng)老地產(chǎn)投資策略分析

1、轉(zhuǎn)變觀念，明確市場定位

首先要轉(zhuǎn)變觀念，養(yǎng)老是永久性消費，養(yǎng)老地產(chǎn)的價值在于生活感受和文化價值所產(chǎn)生的人居價值，是生活方式的創(chuàng)造，與普通地產(chǎn)截然不同。

2、注重配套服務(wù)的建設(shè)

養(yǎng)老住區(qū)必須考慮配套設(shè)施、服務(wù)等問題，發(fā)展老齡經(jīng)濟(jì)更多賣的是服務(wù)而不是房子。要避免走豪華路線，設(shè)計符合中國老年人需求的項目。另外，開發(fā)模式要多樣化，可以在老年人社區(qū)、親情社區(qū)、養(yǎng)老公寓以及旅游、度假和養(yǎng)老相結(jié)合等形式上有所作為。

3、轉(zhuǎn)變角色，進(jìn)行資源整合

在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)的運作基本上需要三種角色的參與，分別是投資商、開發(fā)商與養(yǎng)老服務(wù)運營商，除此之外還需要各類醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)等的合作。我國目前除了傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險資金、政府機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)等作為主要的參與者，一些央企和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也開始有所涉獵，此外，許多外資機(jī)構(gòu)也開始進(jìn)入中國，與地產(chǎn)商合作開發(fā)養(yǎng)老項目，或者作為運營商管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院